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22 de diciembre de 2009

Alquiler de vivienda y desahucio: reforma de los derechos del propietario

El 24 de diciembre de 2009 entra en vigor la modificación de las Leyes que rigen los contratos de alquiler de vivienda y desahucio por impago de la renta. De esta forma con las nuevas medidas tomadas se intenta proteger y dar mayor seguridad a los propietarios que deciden poner en alquiler su vivienda o propiedad y agilizar los penosos trámites judiciales para el desalojo obligado de la misma.

Indicamos los nuevos derechos con los que el propietario contará y que seguro serán de su interés.

¿En qué casos no será obligatoria la prórroga del contrato de alquiler?

(Modificación apartado 3 del art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamientos Urbanos)

Con las modificaciones aprobadas el inquilino no tendrá derecho a la prórroga obligatoria del contrato de alquiler en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si una vez pasados 3 meses a contar desde la extinción del contrato o del efectivo desalojo de la vivienda, el arrendador o sus familiares indicados anteriormente no hubieran ocupado la vivienda, el arrendador deberá ceder al arrendatario el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

Si se perdona parte de la deuda con tal del desalojo voluntario en un plazo determinado y éste no se cumple, ¿Qué ocurriría?

Si se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá optar a condonar al arrendatario toda o parte de la deuda y de las costas, indicando la cantidad concreta en la demanda, con la condición del desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique (no podrá ser inferior a un mes desde que se notifique la demanda).

De no cumplirse con el plazo del desalojo establecido, se llevará a cabo el desahucio sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en la resolución. (Modificación apartado 3 al artículo 21 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

La resolución que declare efectiva la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador

Si el demandado no solicitara abogado dentro del plazo, ¿se suspendería el juicio?

(Introducción de un nuevo apartado 4 al artículo 33, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

En los juicios a los que se refieren los apartados anteriores, el demandado deberá solicitar el derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si realizara la solicitud fuera de ese plazo, la falta de designación de abogado y procurador no suspenderá la celebración del juicio.

¿Qué domicilio se tendrá en cuenta para las notificaciones?

(apartado 3 del artículo 155 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

Podrá designarse como domicilio para notificaciones,

  • el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
  • el que aparezca en el padrón municipal
  • el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado si se tratara de una empresa mercantil
  • o si no se hubiera especificado ningún domicilio en concreto en el contrato de arrendamiento, se tomará el de la vivienda o local arrendado.

¿Y si no se localizara en ninguno de los domicilios anteriores?

(Modificación art. 164 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

En este caso se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Se podrá reclamar el abono de intereses y de las rentas debidas desde que se presente la demanda hasta que se haga efectiva la devolución del inmueble.

(Modificación art. 220 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)

La sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte la misma, hasta que el inmueble se devuelva.

Cuando se reclame el pago de rentas periódicas pendientes y se a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y si el demandante lo expresa en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la finca. Se tomará para ello el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

¿Las demandas se decidirán en juicio ordinario o en juicio verbal?

(Modificación del ordinal 6.º del apartado 1 del artículo 249)

Se decidirán en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía las demandas que traten cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Agilización de los trámites en las demandas de desahucio.

En la sentencia condenatoria de desahucio impago de rentas o finalización del contrato, la solicitud de que se desaloje la propiedad en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.

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7 comments to Alquiler de vivienda y desahucio: reforma de los derechos del propietario

  • www.QuieroAbogado.com

    Paches, Parches y más parches, sin atajar el problema de raíz, que no es otro que el colapso existente en los Juzgados.

    Más de un mes para repartir una demanda, seguido de algunos más para señalar jucio y finalizando por servicios de notificaciones colapsados que demoran aún más el lanzamiento. Están bien las reformas legislativas pero poco ayudan si no son dotados los medios personales y materiales para que todo funciones.

    Hablo con conocimiento de causa, soy abogado y el mismo día 28 de diciembre presenté demandas de desahucio, las presentadas en Madrid, aún no ha sido repartidas y me informan que llevan un retraso de más de un mes.

    Las esperanzas caen en saco vacío y los propietarios que demoraron la interposición de sus procedimientos se encuentran de nuevo con el eterno problema, pocos Juzgados, colapsados y en la mayoría de las ocasiones sin los medios necesarios.

    Saludos de QuieroAbogado

  • fdm

    Esto no se soluciona por que no interesa.
    Mientras empresas privadas ganen dinero a costa de las deficiencias de los juzgados nadie va a hacer nadas.
    Me refiero principalmente a La corte de arbitraje y abogalia. que se están forrando a costa de engañar al ciudadano.

    NO SE DEJEN ENGAÑAR COMO YO. ACUDAN A UN ABOGADO.

    lean esto:
    http://www.LaBurlaDeLaCorteDeArbitraje.com

  • maria

    yo presente mi demanda en enero de 2010 y hasta el 24 de julio no será el lanzamiento. ¿Dónde esta el desahucio expres? ¿Cobraré todos estos meses que me deben? ¿Y si yo no puedo pagar a un abogado? viven gratis, pagando yo la comunidad con el agua y calefación
    ¿Qué se puede hacer ante esto? ¿no se podrían dejar de leyes, simplemente poniendo una denuncia ante la policía que estos verifiquen que es verdad y en un tiempo razonable de unos 2 mese máximo echarles. Se descongestionan los juzgados y los propietarios se decidirían más a alquilar
    Si alguien me puede contestar. Gracias

    Un saludo

  • esperanza

    Pues tienes suerte María porque yo llevo dieciocho meses con la Corte de Arbitraje y al final me tengo que ir con un Abogado particular. Por muy lento que sea, es mucho mejor un Juzgado que la Corte de Arbitraje, puesto que esta es un auténtico timo. ¡¡¡Tiene que desaparecer para que deje de perjudicar a los ciudadanos honrados!!! ¡¡¡fuera!!!

  • jose

    Muchisimo cuidado con esta gentuza ( la corte de arbitraje y Abogalia )que son unos ESTAFADORES, ellos mismos saben que sus laudos no valen y siguen vendiendo impresos, ademas los de Abogalia y los de la Corte aunque son empresas distintas son los mismos.

    “engañan” cuando dicen que te subencionan abogado procurador si no se cumplen sus laudos y es MENTIRA, te cobran aparte unos gastos de 250€ de gastos administrativos + poderes notariales unos 50 €.

    Y lo peor de todo cuando pagas las cantidades te encuentras con que ni siquiera han mandado ese laudo al juzgado civil, te han estafado, por una parte el impreso 59 €, y luego los 250€ de gastos administrativos.

    en mi caso denuncie al inquilino en marzo del 2010, a finales de Julio los de la Corte sacaron su laudo arbitral, como el inquilino no hizo ni caso, pues seguí el proceso y pagué los 250€ + 50€ al notario, estamos a 4 de marzo de 2011, y ni siquiera han mandado el laudo al juzgado, cuando logras contactar con ellos que es bastante dificil tlf de abogalia 902-112-935 o 913576422, pues te ponen excusas, entre las mas corrientes que hay problemas con certificaciones, o otras que se inventan ( todo mentira ).

    A pasado casi un año y esta gentuza me ha estafado impunemente…..
    les he pagado por hacer un servicio y se han reido de mi….

    voy a concertar una cita con el colegio de abogados de madrid para que me informe sobre todo esto, si alguno esta en mi mismo caso y quiere contatar conmigo porque me gustaria denunciarles penalmente por estafa
    pero a ver que se puede hacer…. cuantos mas seamos mas fuerza hacemos…..

    si alguno esta interesado

  • José

    En mi caso se trata del alquiler de un local.Montamos una empresa y alquilamos un local, hace 24 años, firmamos un contrato con una señora ya mayor entonces. Hemos estado pagando hasta ahora por trasferencia todos los meses, pero ahora nos hemos visto obligados a cerrar la empresa.Hemos intentado ponernos en contacto con la dueña del local, en la direccion del contrato y ha sido imposible, por lo que hemos dejado de pagar la transferencia. Creemos que la citada señora ha fallecido,¿que podemos hacer para no tener problemas, con posteriores reclamaciones de posibles herederos?

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