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26 de enero de 2010

Contrato de Arras o Señal para la compra de vivienda

La compra venta de una vivienda no es una operación rápida y mucho menos barata. El proceso de compra se puede estirar durante semanas desde que las partes acuerdan el precio, el comprador busca financiación y hasta que se firma ante el notario las escrituras de compra venta.

Durante ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas: el vendedor encuentra otro cliente al que le puede vender por un precio superior o el comprador encuentre otra vivienda que le gusta más o que sea de las mismas características pero con precio inferior.

Para evitar que ninguna de las partes se eche para atrás, se firman un contrato de arras que penaliza a ambas partes si tal situación ocurriese.

¿Qué es la señal o arras?

El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.

Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.

¿Qué ocurriría si el vendedor se echara para atrás?

En ese caso, el vendedor debería devolver al comprador el doble de la señal, tal como se indica en el artículo 1454 del Código Civil.

A este tipo de arras se les denomina penitenciales y debe indicarse en el contrato que se trata de arras de este tipo.

En el caso de las arras del tipo confirmatorias resumidamente podríamos decir que darían derecho a la resolución del contrato y en el caso de arras penales a la indemnización por daños y perjuicios siempre que éstos se pudieran demostrar.

¿Y si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda?

Entonces lo habitual es que pierda la señal que dio como anticipo.

De todas formas, se podría acordar negociando entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que éste no consiguiera financiación hipotecaria.

¿Cómo se elabora el contrato de arras?

Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien os datos y cláusulas que deben figurar en el contrato tal como indicamos a continuación, ya que son de obligado cumplimiento.

¿Qué datos deben figurar en el contrato de arras?

Deben figurar los datos personales tanto del comprador como vendedor: nombre y apellidos, estado civil, domicilio, Documento Nacional de Identidad (DNI) y estado civil, comprobando en el momento directamente del DNI original que los datos son correctos.

Conviene comprobar por el comprador antes de firmar nada los datos del vendedor. Que realmente es su identidad y titular de la vivienda, así como que ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes, y que la superficie corresponde con la indicada en las escrituras solicitando la denominada copia simple.

Deberá figurar expresamente que la vivienda está libre de arrendatarios u otros posibles inquilinos.

Datos del vendedor:

  • En el caso de que el vendedor sea un matrimonio en bienes gananciales deberán firmar ambos cónyuges.
  • Si el inmueble tuviera como titulares dos o más personas proindiviso, deberán comparecer y firmar todos.
  • Si la venta la realizara otra persona (un apoderado) en representación del titular, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
  • En el caso de que se tratara de una sociedad, deberán indicarse y comprobarse los datos del representante así como los documentos por los que está facultado a realizar la operación.

Datos del comprador:

  • Si la compra la realizara un matrimonio sería suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
  • En el caso de que la compra la realicen varias personas en proindiviso, deberán firmar todas ellas.
  • Si quién adquiriera el inmueble fuera una empresa o sociedad deberán indicarse los datos del representante y con qué documentos se le reconoce como firmante en nombre de la misma.

Datos de la vivienda:

  • Dirección de la misma (localidad, calle, planta, piso, puerta), su superficie, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad y la referencia catastral de la vivienda.
  • Debe indicarse también si se vende o no con trastero y garage y el número de indentificación de ambos, así como indicar también su superficie y dirección exacta.

Cargas de la vivienda:

  • En el caso de que pesara alguna carga sobre la misma, debería indicarse también de forma expresa el acuerdo que sobre ellas hubieran llegado comprador y vendedor, como puede ser subrogación de la hipoteca o acordarse la cancelación de las mismas antes de la formalización de la escritura pública de la vivienda.

Precio de la vivienda:

  • Las arras o señal se consideraría un anticipo ya del pago de la vivienda y se deduciría por tanto del precio total de la misma.
  • Sin embargo, es importante indicar una fecha en concreta (que puede ser días o meses, aunque lo normal es que este plazo sea de 20 a 40 días desde la firma del contrato de arras) en la cual se realice el resto del pago.
  • Lo habitual es que este pago restante se realice a la firma de las escrituras públicas y entrega de llaves ante notario, donde se haría constar la realización del pago.

Gastos de la compraventa:

  • Lo habitual salvo que se pacte de otra forma, es que el vendedor se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario y el comprador del resto de los costes.
  • Debería figurar claramente el contrato de arras que los gastos que se deriven de la vivienda desde la firma del contrato de arras y hasta la entrega de llaves y formalización de las escrituras correrán a cargo del vendedor.

Una vez indicados y comprobados todos estos datos podría realizarse ya la firma y entregar la señal del contrato de arras por ambas partes.

Para ver un modelo de contrato de arras o señal, haz click aquí.

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98 comments to Contrato de Arras o Señal para la compra de vivienda

  • Margarita

    Buenos días, queria hacer una consulta.
    Soy la parte vendedora y hice un contrato con el comprador de forma particular, donde constaba el precio total de la compra y fecha en que se firmo dicho papel, el me dio una señal para reservar la vivienda. En el contrato no puse limite de fecha, y mi pregunta es si por ley hay un tiempo o esta reserva puede durar toda la vida.

    • No he encontrado nada al respecto en la ley. Sólo dice que el plazo es lo que se establece en el contrato de arras.

      Debiste utilizar un modelo estándar o utilizar los servicios de un profesional para estos temas para evitar inconvenientes como estos.

      Salu2.

  • Patricia

    Hola, tenemos la intencion de adquirir una vivienda de segunda mano. Nuestra duda es que despues de haber visto el piso dos veces y decidirnos, la inmobiliaria nos obliga a firmar un contrato de PROPUESTA de compraventa del inmueble depositando una cantidad de 5000€ para que el de la inmobiliaria comience la negociacion sobre el precio con el propietario. ¿Es esto normal? Si la propuesta es aceptada por el vendedor , estos 5000€ se convertirian en señal del contrato de arras. Ruego me ayudeis. Gracias

    • Hola

      Si estais de acuerdo con el precio de venta, lo suyo es firmar directamente un Contrato de arras.

      En el artículo superior podéis ver más información sobre los contratos de arras y los datos que en él deben figurar..

      Lo de contrato de Propuesta de compraventa no lo vemos claro.. ¿Para qué? ¿Para negociar el precio (se supone que el precio ya está acordado..)?

      Antes de entregar dinero, tener muy claro todo. Mientras tengais mínima duda no abonéis nada..

      Salu2

  • Garik

    Buenas tardes,
    Una consulta, no sabemos qué hacer. Acabamos enterarnos de que han vendido el piso que habíamos señalizado.
    ¿Qué se puede hacer? ¿O no se puede hacer nada?
    Gracias y saludos.

  • Marta

    Buenos días,

    Soy la parte vendedora y en el contrato de arras vamos a fijar como fecha máxima el 31 de diciembre de 2016, es posible poner una claúsula acordando que la fecha puede adelantarse si yo consigo comprar un piso antes de esa fecha? Como debería redactarlo?
    Gracias.

    • Me temo que es un poco abusiva esa clausula.

      Eso sí, no se suele poner una fecha de firma tan alejada. De abril a diciembre, hay 8 meses. No se suele dar tanto plazo.

      Lo que podéis hacer es fijar un plazo más corto (2 meses) e indicar algo así como que una vez vencido la fecha, el vendedor permitirá ampliar el plazo siempre que no haya comprado otra vivienda o algo así, fijando el límite de dichas ampliaciones hasta diciembre.

      Salu2.

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