La existencia de vecinos morosos que no cumplen con los pagos de los gastos comunes en una Comunidad de vecinos de un edificio puede comprometer el presupuesto destinado a la limpieza comunitaria, luz, ascensor, etc.
¿Qué es el Fondo de Reserva de una Comunidad de vecinos?
La Ley de la Propiedad Horizontal exige la creación de un fondo de reserva de forma obligatoria para poder hacer frente a los imprevistos o gastos extraordinarios que surjan en una Comunidad.
De esta forma en caso de tener endeudamiento en un momento dado servirá para realizar las reparaciones urgentes y evitar que se produzca un caos en el edificio.
¿Los vecinos morosos tienen derecho a voto en las reuniones vecinales?
Los propietarios que en el momento de realizarse una junta vecinal no estén al corriente del pago de sus cuotas comunitarias, sin haberlas impugnado judicialmente ni consignado el importe, podrán asistir pero no podrán votar.
En el acta resumen de las Juntas vecinales podrá indicarse aquellos vecinos que hayan sido privados de derecho a voto y que por tanto no contarán en las deliberaciones.
Para dejar constancia en la Junta vecinal de qué vecinos tiene deudas y a cuales se priva de voto habrá de realizarse una Certificación de deuda pendiente de la forma siguiente.
A efectos que se disponen en los artículos 15.2 y 16.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y a la fecha de esta convocatoria no se encuentran al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad de propietarios que más abajo se relacionan.
| piso | Nombre y Apellidos | Concepto | Importe |
| Port.A 2ºC | Juan García Rodriguez | P.Fondos | 202.00€ |
| Port.C 5ºB | Carla Dominguez Pozo | Ascensor | 30.00€ |
De no haber acreditado suficientemente estos propietarios, al inicio de esta junta, el abono de las cantidades, la impugnación de las mismas, o la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, se advierte que podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho a su voto.
¿Puede crearse una lista de morosos disponible para que lo vean todos los vecinos?
Podrá citarse a los vecinos morosos en las citaciones que convocan a las reuniones vecinales.
También podrán colgarse en el tablón de anuncios un listado de los vecinos morosos junto a las convocatorias de reunión vecinal cuando no se haya podido localizar a los vecinos que tengan una deuda pendiente. En ese caso se podrá incluir el listado de morosos y las cantidades que adeuda cada uno.
Este listado por la Ley de Protección de datos no deberá colocarse en un sitio visible a todo el público como vergüenza pública, sino que deberá ser colocado en un lugar donde sólo pueda ser visto por los vecinos del inmueble. En caso contrario la Comunidad podría ser sancionada.
Inconvenientes de los vecinos morosos para vender su piso o vivienda.
Los vecinos que no paguen o acumulen deudas a la comunidad se encontraran con el inconveniente de que en caso de querer vender su piso, el nuevo comprador se entere de las cargas pendientes sobre él y se echen para atrás en la compra.
No podrán ocultar su deuda ya que en la venta los notarios deben certificar que el vendedor se encuentra al corriente de pago de los gastos comunes.
El secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente deberán certificar con su firma la cantidad adeudada por el vecino moroso, aunque el escrito lo podrá elaborar aunque no firmar el administrador de fincas.
Procedimiento judicial para obligar al moroso al pago de la deuda
Los juicios sobre este tema se han vuelto más rápidos y económicos que hace algunos años, con lo cual es más fácil que una vez dictada sentencia se cobre la deuda pendiente.
Por ejemplo:
- Si el vecino moroso no se presentara ante el juez o no pagara la deuda la comunidad de vecinos tendría garantizado el pago, ya que el vecino deudor respondería con la propiedad del piso.
- En el caso de que la comunidad de vecinos desee pedir el embargo preventivo mientras se resuelve el caso, ya no será necesario que deposite una fianza para indemnizar al vecino moroso en el caso de que la sentencia dictada en el juicio lo exculpe finalmente.
- El deudor deberá pagar las costas del juicio, así como del abogado y procurador en caso de perder el caso.
- Si la deuda pendiente o importe reclamado no fuera superior a los 900€ no es necesario abogado ni procurador, pudiendo acudir en representación de la comunidad el presidente de la misma.
¿Y si después del juicio volviera a ser moroso de nuevo?
Habría que volver a tramitar de nuevo el requerimiento de cobro de la deuda…
Quizás una medida más eficaz sea la inclusión del vecino moroso en un listado de morosos tipo ASNEF o RAI que le impidan solicitar algún crédito para lo compra de coche o bienes de consumo.
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En mi cdad existe viviendo la hija del propietario que esta en paradero desconocido y no paga nada a la cdad.
Hemos certificado la deuda, pero el abogado ha pedido una nota simple del Registro y ve que existe anotaciones de varias entidades por un importe cinco veces superior al valor del piso, (por eso creo que al ser varios los acreedores ninguno ejecuta el deshaucio) por tanto el abogado nos indica que no existe posibilidad de cobrar las cuotas que ascienden mas de seis mil euros, y asi sigue la historia viviendo la hija del propietario sin pagar nada desde hace tres años, y nosotros viendo como esta persona se esta aprovechando de la calefaccion y demas servicios sin pagar nada.
Sí, tiene mucha jeta.
Ningun periodico ni medio habla del gran problema de la morosidad en todas las comunidades, en mi comunidad tenemos 310000€ de deuda de morosos, ya no podemos hacer frente al pago del agua, mantenimiento de ascensores, piscina, y por su puesto a los salarios de los tres empeados, hace tres años que soy presidente de la comunidad y el administrador y su abogado no han podido cobrar nada.¿por que tenemos los que pagamos seguir pagando el agua de los sres. que alquilan sus aps.? es mas tenemos que soortar los ruidos de los inquilinos que la cama nunca se enfria ya que en un apto. de una habitacion viven 7 o 10 Marroquies. Sres GOBERNANTES tomen medidas y que la comunidad pueda coacionar de alguna manera a estos propietarios
Ufff, vaya problemón.
¿El administrador no os ha dado ninguna pista de una posible solución?
Estimado Jose Garcia.
Entiendo tu problema, pero dejame decirte que la ley funciona en estos aspectos, y te lo puedo garantizar. De todas formas existen alternativas legales.
1-. Intenta a traves de un mediador o tu administrador reuniones independientes con cada propietario afectado a la morosidad, estudia cada caso, te sorprenderas lo que puedes cobrar.
Te lo comento porque nostros actuamos de esta forma y verdaremente funciona. Es verdad que no con todos, pero si con muchos, y con el resto que se le aplique la ley.
Saludos
Ramon
SieConsulting SL
Buenos días:
Soy Administrador de Fincas desde hace aproximadamente unos cinco años. Por la experiencia que tengo en estos asuntos estoy totalmente de acuerdo con Jose García Barrio. El problema de las Comunidades es muy serio y no se trata en los medios de comunicación, solamente que los bancos no pagan gastos de Comunidad y eso tampoco es verdad al 100%. Actualmente los mecanismos que tenemos para forzar al pago a los propietarios morosos son nulos o inexistentes. Ni el arbitrio ni el procedimiento monitorio, que te lo venden como un procedimiento rápido y la Comunidad va a cobrar muy pronto, es mentira. Tengo Comunidades con propietarios morosos que deben mas de 3000 € y no atienden a llamadas ni requerimientos nuestros ni del juzgado y no podemos hacerles nada porque no quieren colaborar. Personalmente, sino hay intención por parte del moroso en solucionar el asunto, la batalla esta perdida de antemano.
Tambien es cierto que debemos diferenciar entre el moroso por eleccion y el moroso por obligación. Contra el primero como ya os he dicho no hay nada que hacer. Pero del segundo se puede negociar con el mismo y en caso de no llegar a ningún acuerdo (generalmente si querra negociar) siempre queda el monitorio.
Bueno, ahí dejo mis impresiones.
Un saludo.
Gracias…
tengo una deuda en mi comunidad de 1000€ actualmente estoy pagando las cuotas de comunidad y cuando puedo algo mas de la cuota pues llevo 5 años parado y una hipoteca me cuesta mucho llegar a fin de mes pues los ingresos mios y de mi mujer son muy justos.los vecinos no paran de amenazarme con los juzgados tengo 56 años y estoy enfermo.mi pregunta es pueden llevarme al juzgado por esa deuda que tengo en mi comunidad.
Por poder, claro que sí.
Pero vamos yo creo que si se habla con ellos y con el administrador, con un poco de sentido común te van a dar plazo para pagarlo.
Salu2.
Muy buenas,
Mi caso es el siguiente:
Llevo pagando desde hace tiempo todos los meses a la comunidad religiosamente y hace poco he dejado de pagar porque soy la única con unos pocos que pagamos y hay otros con deudas de 1.600€. El caso es que ahora me han denunciado y pagaré, pero me hacen pagar el abogado y el procurador. Las preguntas son:
¿Tengo que pagar al abogado y procurador cuando tengo una deuda de 800€? He leÍdo que no, pero no lo he visto en ningún articulo del LPH. ¿Cada caso de los propietarios morosos es juzgada individualmente ante juez?
Gracias y Saludos!
Puede reclamarte al deuda y las costas. Eso depende del juez.
Salu2.
Hola, vivo desde hace 15 años en un piso de mi propiedad, debo 4 meses de escalera a 40€ cada mes 160€ y me reclaman que sino pago irán por el juzgado, sin embargo hay otros dos vecinos que no pagan en todo el año, lo hacen al final o cada año y medio y a ellos no les dicen nada (les he preguntado). Soy discapacitada fisica y cobro una pensión no contributiba de 364€ que es con lo que vivo, por lo que se me hace muy dificil pagar la escalera. Tengo un coche de 2º mano que tiene 19 años. Pueden embargarme el coche? pueden embargarme el piso?? qué puedo hacer si no me tratan como al resto de deudores?? gracias por su ayuda, estoy asustada…
Te podría embargar tus bienes… pero lo que cobra de la no contributiva, no lo creo ya que tienen que respetar uno mínimos para vivir.
De todas formas, tienes que pagar; habla con el administrador una forma de pago.
Salu2.
En mi edificio tenemos problemas con el tejado, y hay que levantarlo entero, ganamos el juicio con la constructora pero esta no lo ha pagado ni arreglado porque hay problemas en ella. En la comunidad se decidio entonces pedir presupuesto para arreglarlo y se decidio una derrama para ello de entre 2500-3500 euros somos solo 18 pisos y 9 garajes no pertenecientes a los propietarios. La derrama solo la han pagado 6 pisos y supuestamente van a pagar otros 6, todos los garajes y los 6 pisos restantes no podemos pagarlo dos de ellos tienen unas deudas de mas de 5000 euros de derrama y comunidad. Mi piso es uno de los afectados y yo debo la derrama de unos 3400 euros y unos 400 euros de comunidad porque he estado sin trabajo, acabo de comenzar a trabajar hace 1 mes y ya aporte 200 euros para la deuda de la comunidad y en cuanto puedo pago el resto, mi problema esque la derrama no puedo afrontarla he recibido una carta en la que me dicen que si en 15 dias no se abona se reclamara judicialmente todas las deudas pendientes de todos los vecinos. Yo solo tengo el piso de propiedad( bueno es del banco mas bien!!!) Mi pregunta es si pueden embargarme el piso por esa deuda??
Habla con el administrador para hacer un plan de pago, no creo que te vayan a embargar el piso por una deuda con la comunidad.
Hola, si hay un juicio inisiado tiene derecho la comunidad cobrarme en las próximas liquidaciones los gastos del avogado i si si tendrían que espisificarlo en alguna parte en la liquidación no? O puedn subir unos 500 euro de más sin avisarme de dónde vienen?
Gracias.
Buenos días.
Habla con el Administrador para que te envíen el justificante de a qué corresponden esos 500€.
En el caso de que haya juicio pendiente, entendemos que no tendrías que abonar gastos de abogados, salvo que los hayas contratado tú, mientras el juicio no se resuelva y el juez dictamine quien debe correr con los gastos y costas del juicio.
Salu2
Hola, en mi comunidad tenemos que hacer obras para solucionar humedades en un patio interior, pero nos es imposible recaudar el importe del presupuesto somos pocos y por culpa de 2 vecinos morosos que no quieren pagar desde hace años nada ni las derramas extraordinarias ni las cuotas de mantenimiento, en concreto deben más de 7.000€, hartos ya de que se nos rían en la cara, en la última reunión se ha propuesto por unanimidad poner llavines en el ascensor para vetar su uso a los morosos, ¿es legal la medida? ¿que consecuencias nos puede acarrear?
Gracias
No creo que sea legal hacer eso.
Tenéis que denunciarlo ante la justicia el impago de las cuotas y ya será el juez el que dictamine las medidas, como embargo de sus bienes, etc.
Salu2.
hola
compre un piso en el 2005 a una empresa. en el momento de pedir el certificado de deudas de la comunidad, esta empresa se hizo cargo de toda la deuda que existia ,menos de 1200€ de la antigua dueña de varios años atras.En el certificado pone que pagan el año en curso y el año y medio anterior pero que los 1200 no los pagan pudiendo la administradora pedir dicho pago a los dos propietarios. yo en ningun momento acepto nada por escrito ni se me cita en ninguna deuda. El problema es que ahora han cambiado de administradora y me estan reclamando estos 1200 a mi porque dicen que al ser yo el titular de la vivienda todas las deudas son mias .Mi pregunta es si tengo que pagarlos o tal como pone en el certificado estoy exento de la deuda.
El problema es que tu eres la dueña de la vivienda…