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22 de julio de 2010

Subastas judiciales: viviendas embargadas con importantes descuentos

Durante el primer trimestre de 2010 se ejecutaron 27.561 embargos, una de las cifras más elevadas desde el comienzo de la crisis en el sector inmobiliario.

Como posibles inversores o compradores de vivienda, se puede aprovechar de esta situación y adquirir una vivienda mediante subasta públicas con descuentos de hasta el 70%.

En este artículo vamos a responder algunas de las preguntas frecuentes relativos a las subastas judiciales, para tener las cosas claras si nos decidimos emprender la aventura de comprar nuestra casa mediante este sistema.

¿Qué es una subasta Judicial?

Es un acto celebrado en un procedimiento judicial con la finalidad de obtener dinero para pagar la deuda reconocida judicialmente a favor del acreedor, vendiendo para ello los bienes embargados o hipotecados del deudor.

Estas subastas pueden incluir distintos tipos de bienes.

  • Bienes inmuebles: viviendas, garajes, solares, etc.
  • Bienes muebles: maquinaria, mobiliario, etc.
  • Vehículos: turismos, vehículos industriales, y otros vehículos.

¿Qué requisitos he de cumplir para participar en una subasta?

Los requisitos para participar en una subasta son:

  • Ser mayor de edad.
  • No estar inhabilitado por resolución judicial.
  • No incurrir en las incompatibilidades que determina el Código Civil.
  • Realizar previamente la consignación o depósito, que una cantidad de dinero entregado a cuenta para el pago del bien en caso de adquisición o se devolverá en caso contrario.

¿Como pueden intervenir los postores en una subasta?

En una subasta, se puede intervenir de dos manera distintas:

  • Presencialmente, es decir mediante su asistencia al acto de la subasta.
  • Por sobre cerrado, presentándolo antes del acto de la subasta, mediante un escrito en el que se hará constar que se adjunta el sobre cerrado en el que se indica el precio ofrecido, y acompañándose el resguardo de haber realizado el ingreso del depósito para tomar parte en la subasta en la cuenta corriente de la que es titular el órgano judicial que realiza la subasta, o el aval bancario correspondiente. En escrito deberá hacerse constar que conoce las condiciones generales y particulares de la subasta.

La participación en una subasta judicial es gratuita.

¿Cual es el precio inicial o “de salida” de un bien a subastar?

Tanto si el bien en mueble como inmueble, la subasta judicial se inicia desde cero euros.

¿Cuándo se devuelve el depósito a los postores no rematantes?

La devolución íntegra de los depósitos se realizará en los días siguientes a la celebración de la subasta cuando se haya dictado la resolución aprobando el remate.

Cabe la posibilidad de no devolución del depósito a los interesados que así lo soliciten a efecto de poder optar al bien por el precio que ofrecieron si el rematante no paga el resto del precio dentro del plazo legal –supuesto de “quiebra” de subasta.

¿Cuando se paga el resto del remate?

Se realizará, de ser bienes inmuebles, en los 20 días siguientes al día que indique el Juzgado (o diez días se si trata de bienes muebles). Cabe la posibilidad de solicitar hipoteca para el pago de dicho resto del precio, situación que deberá anunciar el postor en la subasta, y que suspenderá el transcurso del plazo para abonar el resto.

¿Que ocurre si hay inquilinos en la vivienda?

En el edicto de subasta debe constar la situación posesoria del bien, caso de ser conocida por el Juzgado, es decir si existen o no inquilinos y si los mismos tienen derecho o no a seguir ocupando la vivienda. Los arrendamientos pueden constar inscritos en el Registro de la Propiedad. En cuanto a la posible duración del contrato de arrendamiento hay que estar a lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Qué ocurre si existen deudas pendientes a la comunidad de propietarios o salarios pendientes?.

  • Si existen deudas a la comunidad de propietarios, el comprador del inmueble se responsabiliza de los gastos producidos en el año que tenga lugar la compra, así como los correspondientes al año anterior.
  • Si existen créditos salariales, hay que tener en cuenta que los créditos salariales de los últimos 30 días de trabajo, siempre que no superen el doble del salario mínimo interprofesional gozan de preferencia sobre cualquier otro título. También los créditos salariales respecto de los bienes elaborados por los propios trabajadores mientras sean propiedad o estén en posesión del empresario.

¿Qué sucede con las cargas que están inscritas en el Registro como posteriores a la del bien ejecutado?

A petición del comprador, dichas cargas serán borradas mediante un mandamiento que expedirá el Juzgado y que deberá presentar el comprador ante el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien.

¿Qué sucede con las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad como anteriores a la del bien ejecutado?

Seguirán subsistentes y no habrá modificación alguna en ellas.

¿Hay escritura de compraventa al celebrarse una subasta judicial?

No hay escritura de compraventa. El Juzgado dicta una resolución judicial aprobando la compra realizada en la subasta judicial, que tiene el valor de documento público, y que deberá ser inscrita, como si de una escritura se tratara, en el Registro de la Propiedad correspondiente, liquidando previamente el impuesto oportuno.

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Fuente: Decanato de los Juzgados de Valencia

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