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30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

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120 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • Roger

    Hola, contraté una constructora para hacer una casa en el 2007. Varias veces he reclamado las humedades al lado de las ventanas y solo han puesto silicona… a las siguientes lluvias fuertes más humedades … puedo reclamar una reparación que sea definitiva ?

    Gracias

  • maria de los a melendez

    hola, conozco un caso donde se compro un apt de playa y este tiene un vicio de construccion tan grave, que cuando el manjol del complejo se llena de desperdicios , estos empiezan a salir por las tuberias del apt. los duenos dejaron de pagarlo y ya no lo pueden usar. claro que el banco los esta ejecutando la hipoteca. que deben hacer?

    • Un tema son los vicios ocultos (responsable los anteriores dueños) y otro tema es la hipoteca, que lo tienes que pagar independientemente de lo que le ocurra a la casa.

      Si no se paga, el banco lo embarga, lo subasta, con lo que se saca se intenta pagar las deudas pendientes, y si no llega, el dueño seguirá debiendo dinero al banco y le embargará otros bienes, la nómina, etc.

      Salu2.

  • Sandra Martinez

    Hola, tengo aproximadamente un mes que compre una casa, sali de vacaciones y cuando regrese, me encontre filtracion de agua en las recamaras, esta agua recaia en mis colchones, por lo que nos quedamos sin donde dormir, ya cesaron las lluvias y aun se sigue filtrando agua, realize el reporte y me dicen que atenderan hasta que este completamente seco, mi duda es puedo pedir indemnizacion por mis colchones?

    • Hola

      Puedes ver la garantía y plazos de reclamación en el artículo superior.

      Puedes reclamarle también si quieres el importe de los colchones a ver si acceden a pagártelo, aunque lo más importante sobre todo es que te reparen bien esos defectos de construcción para que no te vuelva a suceder.

      Salu2

  • elena

    Buenos dias hace aproximadamente tres mese alquile con opcion a compra un pareado. A ultimos de diciembre me avisaron de una humedad en el baño y les dije q hablarwn con su seguro y a ver q les decian pk nunca hubo alli nada y podia haberse movido alguna teja por los vientos tan fuertes q hubo esa semana. Ayer 16 de enerome dice el inquilino q deja la vivienda pk ha salido agua en las escaleras del garaje y lo deja por vicios ocultos.hizo un cambio de tuberia y desague de la lavadora y ese agua esta justo entre donde estaba y donde esta ahora la lavadora….le tengo qe devolver la fianza q me entrego? Si ha echo cambios es un vicio oculto?

  • Francisco

    Buenos días,

    Compre un casa hace 7 años y este año me han salido unas grietas en el techo de la última planta. En principio me alarme pensando que podría ser un problema de estructura, al examinar el techo observe que es de escallola haciendo cámara de Aire.

    Esta el constructor obligado a repararme este daño ?

    Gracias y saludos.

  • Cristina

    Hola, compré un ático en 2007 y al entregarnos las llaves aparentemente todo estaba bien. El problema surgió a los pocos meses cuando empezaron a aparecer grietas en la entrada, en el baño y el dormitorio principal.
    Al ir a reclamar a la constructora nos enteramos de que el ático está construido sobre dos edificios distintos y con la consiguiente junta de dilatación dividiendo dormitorio principal y parte de la terraza del resto del piso.En ese momento rellenaron las grietas y pintaron pero desde entonces no han parado de aparecer humedades, goteras, grietas en las paredes y hasta la pintura de toda la vivienda se está agrietando y cayéndose.
    La constructora no nos da ninguna solución porque dice que ya ha pasado la garantía y se desentiende de todo.
    ¿Esto es legal? ¿Tengo derecho a hacer algún tipo de reclamación?

    Gracias y saludos.

  • MAR JIMENEZ

    Quisiera por favor me ayudaran con este problema: mandamos construir una vivienda unifamiliar, contratamos constructor, aparejador y arquitecto. Desde el año 2005 que nos entregaron la vivienda hemos tenido goteras en la planta de arriba. El construcctor a venido 2 veces a dar una pintura y dice que ya no viene mas. Las goteras continúan cada vez que llueve. El arquitecto me dice que no es su problema y que esto es tema de constructor. ¿Que puedo hacer?. Y si denuncio ¿costará más el pleito que el arreglo? ¿que tiempo de garantía hay para goteras 1 año, 3 o 10 años? Gracias

    • El problema es que sólo son de 3 años las garantías para ese tipo de defecto.

      En tu caso, ese defecto se detectó de hace tiempo y no han sido capaces de arreglarlo, y por lo tanto te debería de seguir cubriendo.

      Intenta ponerte en contacto con ayuda profesional para ver qué se puede hacer.

      Salu2.

  • Ximena

    hola, hace seis meses me entregaron una casa que saque con crédito de construcción, pero están saliendo varias grietas y mas un costado de la casa, el arquitecto, comenta que es por el enjarre, pero no se hace raro que sigan saliendo, que puedo hacer?

  • Ruth

    Buenas tardes

    Me compre una vivienda rehabilitada hace tres años y tengo un problema de humedades y condensación e incluso me salio homo dentro del armario que da a una pared de la terraza en mi habitación que sale a la terraza y tiene orientación norte.He averiguado que mi constructora cuando realizo la rehabilitación no aíslo las paredes, no hay cámara alguna,porque me han hecho una cata de paredes .Conseguí que la constructora, después de discutir que aislara, pero su aislamiento consistío en ponerme porepax en la fachada de la terraza y encima una especie de monocapa, que esta rajando.Eso no me ha ayudado , porque me ha vuelto a salir homo en el armario.
    Mi pregunta es, ¿q normativa se exige a los edificios rehabilitados?, ¿deberían de haber aislado las paredes y impermiabilizar? y que ¿debería hacer ?

    Gracias

  • Diego

    Hola, acabo de adquirir un piso y resulta que me encuentro con el parquet levantado en el salón. Cuando lo visité con la inmobiliaria esa zona estaba cubierta por una alfombra. Ahora reclamo y se lavan las manos, ya que en ARRAS hay una clausula que pone literalmente:

    -El comprador manifiesta haber visitado la vivienda, encontrandola de su entera satisfacción y renunciando a cualquier reclamación.

    Tengo pruebas en foto de que esa zona estaba tapada cuando me enseñaron el piso, pero como digo en la inmobiliaria dicen que ni la vendedora ni ellos tienen responsabilidad ninguna porque yo firmé esa clausula. Yo creo que esa clausula no es aplicable ya que esa zona no se podía ver, existía mala fe por parte de la parte vendedora y aún encima se preguntó expresamente a la agente que enseñó el piso por problemas de humedades y declaró que nunca habían tenido ningún problema.

    Saludos.

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