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30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

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160 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • sergio suarez

    hola buenas,le he realizado un chalet nuevo a un cliente hace ya 8 años,habian quedado pendientes de cobro algunas facturas y ahora q se lo estoy reclamando me envía un burofax con q había alguna cosa mal y por eso no paga,mi pregunta es,despues de 8 años sin q me reclamara respecto a la casa tiene derecho a hacerlo ahora¿’ no son daños estructurales q afecten a la cimentación lo q alega,tengo posibilidades de ganarle el juicio’? pues yo creo q después de 8 años no puede reclamarme vicios ocultos.

  • valeria

    HOLA BUENAS TARDES COMPRE UN DUPLEX A ESTRENAR HACE 5 AÑOS 2 PISOS MAS PLAYROOM AHORA ME ENCUENTRO CON PAREDES RAJADAS CERAMICAS DEL PISO QUE SE HAN QUEBRADO DE LA NADA, Y DEL PRIMER PISO UNA GOTERA CUYA MEDIANERA ME UNE AL VECINO . OSEA NO DA A LA CALLE.ESTOY REALMENTE PREOCUPADA TAMBIEN HAY MUCHAS MANCHAS DE HUMEDAD. AGRADECERIA MUCHO SI ME PUEDEN ASESORAR.

  • Llandy

    Hola! Muchas Gracias por esta informacion tan importante. Es posible demandar a la constructora en el caso de haberse dañado los ascensores del edificio entregado en el año 2012 y los informes periciales de varios tecnicos concluyen que los ascensores se dañaron debido a la mala instalacion de la planta electrica y en un bajon de luz daño todo el sistema electrico de dichos ascensores, ya se hablo con la constructora quien se encargo de la instalacion de la planta electrica y de igual manera los ascensores.

  • Axel

    Hola. Construí una casa nueva y antes de que me la entregarán se comenzaron a ver vicios de construcción. Techo filtra, sale agua a traves de las paredes y a través de las ventanas cuando llueve. Techos interiores se estan cayendo por la humedad. Varilla de carga de los techos estan expuestas. A la casa en su construcción no le hicieron zapata al contrario de lo que indican los planos. La compañía dice que eso es normal en una casa nueva pero que si pasa algo ellos responden. Han tratado de arreglar las filtraciones varias vecese pero la mismas continúan. Sigo encontrando cosas pero ya últimamente los llamo para que vengan a arreglarlos y ya casi ni me contestan las llamadas ni los correos electrónicos. ¿Qué debo hacer?. Me preocupa que en realidad la casa no sea habitable ni segura y en un temblor de tierra o cualquier otro evento, se me desplome encima.

  • laura

    Buenos días,
    Compre un piso de obra nueva hace 7 años y me encuentro que las baldosas de los dos baños se estan callendo. debido a esto, a ido entrando agua y me ha enchargado todo el parquet de todo el piso.Esta hinchado y humedo.
    Como puedo reclamar esto y a quien porque lo dicho, se me caen las baldosas de los baños y el parquet esta…uf….

    He dado parte al seguro de hogar y estoy pendiente de que vengan, la constructora, como no, no se quiere hacer cargo.
    Muchisimas gracias

  • Judith

    Hola;
    Compramos una vivienda y una plaza de garaje nuevos, en 2010(piso nuevo), aunque la promoción de pisos se construyó en 2007. En el garaje se ha caído parte de la cobertura que tiene el techo, es una cobertura que se le pone y que es ignífuga. ¿Podemos reclamar a la constructora o a la comercializadora a día de hoy?
    Muchas gracias!

  • javier

    Hola,
    quisiera saber si en la terraza de los bajos de los pisos particulares del edificio pueden poner pergolas mas altas que el muro que divide la terraza y la via pública.
    En caso afirmativo que dimensiones tendrian como maximo.
    Pueden poner arboles que sobresalgan ramas a via publica.
    Se pueden poner armarios altos que sobrepasen las barandillas en el resto de pisos de la comunidad que no sean los bajos.
    Gracias

  • Pablo

    Compre una casa en el 2006, pero fue construida en el 2004. Pero me la vendieron 2006 como obra nueva y ahora me ha dado problemas de condensacion hice una cata y las paredes estan aisladas con placas expandidas(polispan blanco). En los planos salia que tendria que haber el aislante extruido (que es el de colores). Lo puedo reclamar judicialmente.
    Gracias anticipadas.

  • MARIA DOMINGUEZ

    Compré un adosado en el año 2007 a un particular que había vivido en ella apenas un año( desde finales de 2005).
    Pasado el primer invierno, observamos que empezaba a caerse la pintura de la bodega y que teníamos humedades al igual que los vecinos adosados.Las humedades cada día van a mas. A mis vecinos también les pasa lo mismo, pero en mi garaje a llegado a tal punto el nivel de agua, que se produce cortocircuito electrico y me salta el diferencial de la luz.
    Se lo hemos comunicado de palabra en varias ocasiones al promotor/constructor pero hasta ahora no han dado con el motivo o causa de dichas humedades.
    Que puedo hacer?? Tengo 10 años de garantía desde la fecha de construccion? Debo denunciar al promotor?? A la persona que me lo vendió a mi??
    ya sé que es complicado, pero me ayudarán sus respuestas.Gracias.

  • silvia

    Hola,
    Acabo de comprar un piso , y desde la primera visita de la inmobiliaria nos informaron que habia una gotera pero que estaba seca y ya se habia solucionado. En el momento del precontrato volvimos a preguntar y nos dijeron que estaba solucionado. Ahora bien despues de comprar el piso y hablar con la administradora me dice que no se me va a arreglar nada, que es condensacion por haber tenido los anteriores propietarios el piso cerrado, que no saben de donde vino la humedad porque la vecina de arriba no quiso que le picaran el balcon para comprobar y que espere porque van a venir a revisar las fachadas proximamente unos tecnicos porque hace unos meses se cayeron baldosas de la fachada.
    Que puedo hacer? Puedo reclamar al vendedor vicios ocultos?
    Gracias

    • 1. Si es problema de la fachada, lo arreglará la comunidad.

      2. Si es humedad por condensación por tener la vivienda cerrada, no será problema, porque lo vais a habitar.

      El tema de los desperfectos por la humedad, ya lo viste, y no es un vicio oculto.

      Otro tema es que haya una gotera que siga provocando más humedad.

      Salu2.

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