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30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

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169 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • Maite

    Hola buenos días
    Recientemente hemos comprado una casa,propiedad del banco,es de nueva construcción, son del 2007..el caso es que al ser de Nueva construcción no tenía contratada agua ni luz,realizado esos tramites..me encuentro que al intentar encender la luz en la vivienda tan solo funcionan 2 enchufes …el resto no funciona..quien se tiene que encargar de dicha instalacion

  • MONICA

    Hola, buenas. Compramos una vivienda nueva en 2010, un chalet pareado, en principio todo bien porque no teniamos vecinos, pero hace unos meses se instalaron definitivamente, y fue nuestra sorpresa cuando…me despierto con el movil del vecino, me levanto corriendo a media noche a por mi hijo cuando llora el del vecino, cuando enchufan algo en la pared conjunta parece que tocan mi pared, al parecer tiene toda la pinta de vicio oculto y me gustaria saber como proceder, puesto que al leer lo de los 3 años en caso de ruidos me he quedado un poco plof; pero claro es que hasta hace poco no vivia nadie al lado. Un saludo y espero que alguien me pueda echar una mano para saber como actuar. Gracias

    • ¿Por qué va a ser un vicio oculto?

      Como mucho debéis de reclamar si en los planos figuran unos aislantes acústicos y en la realidad no existe o similar.

      El problema de aislamiento se podría solucionar instalando unas placas de pladur adosada con aislante. Os podrías poner de acuerdo para costear la obra.

      Salu2.

  • Ariel

    Buenas noches, mi nombre es Ariel. Compre un departamento en un primer piso de un edificio a estrenar, via fideicomiso, en 3 días me dan la posesion, pero el departamento tiene variso problemas, que me dijeron iban a solucionar, pero pasaron los días y siguen igual, y otros tantos que voy viendo y no logro hablar con la constructora para comunicarselos.
    Paso a comentarles.
    En el patio no habian puesto canilla, me dijeron iban a colocar desde el baño pasando por la pared de la habitación, pero fui hoy y me encontre lo trajeron con cañeria plastica(Saladillo por exterior) quedando realmente muy mal esteticamente, además de que por cuestiones tecnicas creo un caño plastico no puede estar expuesto al sol, por que se resecaria. en el mismo patio la baranda del patio esta con oxido, por lo cual además oxido la pared, me dijeron que lo iban a sacar con la hidro; todo el edificio esta pintado de un color, pero el patio mio esta de otro diferente; Dejaron una madera sobre la medianera(que seguramente la pusieron para cuando estaban trabajando sobre la misma y nunca lo sacaron, dicha madera al llover y tener la caida para mi patio me ha manchado, quiero que la saquen; al barnizar las puertas se nota lo hicieron en el patio, por lo cual el piso esta manchado y no logro sacar dichas manchas, pisadas, etc; al ser un primer piso y con patio seguramente lo utilizaron de deposito durante algun tiempo, entocnes se nota que dejaron materiales metalicos ahi, los cuales transmitieron oxido a mas de 1 baldoza, sin contar con hay algunas rajadas. Dentro del departamento tanto la mesada de la cocina como la de la batea del baño (ambas de marmol) tienen oxido, el constructor me dijo que seguro que fue uqe limpiaron con virulana y la dejaron apoyada sobre la mesada, que la iban a limpiar y/o cambiar, yo la verdad que no se si eso sale por que esta muy comido; me encontre las paredes con mucha humedad dp de la tormenta de la semana pasada, algunas paredes se descascararon muchisimo y algun zocalo al ser de madera se puso toda negra por efecto de la humedad, en la cocina me dijeron que en el bajo mesada de melamina iban a colocar una cartonera de aluminio y no lo han echo, adem{as que no pusieron el estante correspondiente; el departamente es de calefaccion centralizada por medio de radiadores, y me encontre con que detras de estos no pintaron, además de que estan en falsa escuadra lo mismo que las puertas del placar( es una gran diferencia viendo que abajo toca con la pared y arriba quedan como 3cm abiertos) supuestamente los iban a regular.
    Todo eso sin contar con que estuve todo el fin de semana limpiando el departamento, manchas de pintura por doquier.
    No se si tengo alguna forma de reclamar o que podría hacer, si pueden orientarme estaría muy agradecido. saludos.

    • Mª Jesús García

      Buenas tardes.
      Puede reclamar perfectamente. Tiene derecho a recibir su piso correctamente ejecutado, con los acabados bien hechos , según el proyecto, el contrato de venta e incluso segúnlos buenos usos de la construcción.
      Lo primero envíe un burofax reclamando todos los desperfectos, burofax con acuse de recibo y les da un plazo no superior a 30 días para que lo subsanen. Si no lo hacen, proceda a reclamar por vía judicial acudiendo a un abogado, importante, que sea experto en reclamación por desperfectos constructivos. Es una materia compleja y requiere un conocimiento específico.

    • Todo lo que comentas son vicios… y sí, lo podrías reclamar.

      ¿No tiene el mismo problema los vecinos? juntaron y reclamarlo.

      Salu2.

  • Marian

    Hola, en 2007 compre un ático de nueva construcción, no he vivido nunca en el, y esta llenó de defectos algunos que escribí en la hoja de reclamaciones y otras que las he ido viendo después. Nunca pasaron a arreglar nada, algunos de los defectos los vi al amueblar la cocina y meter inquilinos, mi sorpresa es que no les llega agua caliente, llamo a un fontanero y descubrimos que no hay toma de agua caliente con lo que han tenido que poner un latiguillo por encima de la encimera como han podido, en fin un pegote. Lo peor está en el suelo de las terrazas, se empeñaron en poner suelo volado y está de pena, al no estar niveladas las losas bailan al pisarlas, se parten con el riesgo de que te hagas daño, caben los dedos entre ellas y en alguna zona habrá separación de unos dos dedos, evidentemente con tacones no se puede salir por la separación tan exagerada de las losas…. En fin un desastre. El caso es que cerraron la oficina de Murcia y no tengo donde reclamar si es el caso de que se pueda, porque en su día no me hicieron ni caso, es más les deje un juego de llaves para que los pintores arreglaran todos los desperfectos de grietas y ni pintores ni nada desaparecieron todos, llaves, pintores y oficinas. Esta empresa es Edival la cual sigue funcionando en Valencia, me gustaría que me informasen de lo que puedo hacer o denunciar si estuviera en mi derecho. Gracias y un saludo

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