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30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

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231 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • María

    Me gustaría que me orienten con un problema,vivo en un segundo y el tercero es un dúplex,su salón es mi salón más mi habitación con lo cual tengo una chimenea tipo cassette encima de mi cama también su teléfono sus voces broncas etc,en la habitación de mis niños pasa lo mismo es su cocina, puedo reclamar de alguna manera que insonoricen puesto que está muy mal construido y se oye todo,de echo los laterales del edificio no están aislados y tenemos condensación en las habitaciones,donde puedo reclamar que pasos seguir, gracias

    • Me temo que poco puedes hacer.

      Si has comprado recientemente la vivienda, podrías reclamar el tema de las condensaciones.

      En cuanto a los ruidos… como no lo insonorices tú misma…

      Salu2.

  • antonio rosa

    Ante todo muchas gracias y espero puedan ayudarme.
    en diciembre de 2015 compre un piso a unicaja. el edificio se construyó en el 2008,por lo que tiene una antigüedad de unos 7-9 años. El caso es, que en Enero de 2016 le dí de alta al agua y unos dias despues al no estar presente en mi vivienda me avisaron de que tenía una inundación.Avisé al seguro para que me respondieran del daño y me arreglaron la tubería.Este se alojaba por el techo, por lo que no se veía. tal tubería tenía un defecto de instalación y no fue rotura,así que el seguro no se hace responsable por tal defecto.
    me dijo que eso tenia que darle cuentas al banco porque la constructora quebró y así hice. fui al banco y le comenté lo ocurrido y a día de hoy(4-4-2017) no he tenido respuesta del banco, a pesar de llamar y preguntar casi todos los dias y lo único que me dicen es que no saben nada y que no les corresponden a ellos.
    estoy desesperado porque los daños causados fueron las puertas de la vivienda con humedad y manchadas y algunas losas rotas por la dilatación del bastidor de las puertas.
    no sé que hacer.solicité un abogado de oficio y me lo denegaron y por más que hablo con los del banco, lo únc que me dicen que me espere.

  • josefina

    buenos noches
    tengo una granja de 20 años y se nos a caido un caballete de la granja (y mi pregunta es,puedo reclamar daños y perjuicios a alguien de lo sucedido(esto entra a vicios ocultos?
    muchas gracias

  • Leticia Perez

    Hola,

    Compramos hace 8 meses un piso que hemos descubierto que tiene un aislamiento acustico totalmente deficiente. lo grave del problema es que nuestro piso es duplex y encima de nuestra habitación de matrimonio está La Cocina/comedor de los vecinos de arriba que, para más inri, tienen unos horarios peculiares y pueden ponerse a hacer la cena a la 1 de la mañana, con lo que estamos desesperados.

    Sería este caso reclamable como vicio oculto?

    El piso lo compramos directamente a una promotora. El edificio es de 2009 y nuestro piso había estado hasta la fecha en alquiler. No sé si en este caso el plazo de reclamación serían también 6 meses o aún estaríamos a tiempo. El problema no lo detectamos hasta que llegó el invierno, porque en verano con las ventanas abiertas y el ruido de la calle quedaba amortiguado.

    Cualquier comentario lo agradeceríamos muchísimo.

    Muchas gracias,

    Leticia

  • Dinno

    Hola,

    Me gustaría saber si un problema de oxidacion detectado en las tuberías generales de la urbanización, puede ser denunciado como vicio oculto. Estamos en proceso de venta de la vivienda, y desconocemos si en los elementos comunes los propietarios somos los responsables y podrían demandarnos por este motivo.

    Graciaa

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