Compara tu inversión
¿Cuánto? 
¿Tiempo? 
Comparar
30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

Artículos relacionados:

140 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • Pierre

    Holà, compre hace 2 semanas un piso atico antiguo. Cuando quite El falso techo y me di cuenta de que las Bigas de madera eran podridas por culpa de las termites. Hasta una de las Bigas cayo con una parte del Techo.eso puede ser considerado como vicio oculto?gracias por su respuesta.

  • Sergi

    Hola buenas,
    hace una semana he adquirido una vivienda (atico) con terraza.La finca hace 34 años que está construida.
    La terraza está en muy mal estado y un vecino ya se ha quejado de que tiene filtracciones
    Pese al aspecto visual que tiene la terraza nadie me había comentado de que habían filtracciones
    Paralelamente he visto una grieta en una pared de una habitación que aparentemente proviene del exterior (en la fachada se aprecia la misma grieta)
    Podría reclamar alguna cosa al vendedor por la ley de vicios ocultos..
    En caso de reclamación, que vias me recomendarias que tenía que utilizar (abogados, opinion de empresa constructora)
    Gracias

  • Iris, Puerto Rico

    Saludos.
    Estamos desesperados. Hace aproximadamente 2 años mi esposo compró una casa y cuando llegó el tiempo de lluvia se nos mete el agua por el piso, inundando la cocina y mojando el family room, el canalizó los desaguses del techo, y areas por donde baja el agua cuando llueve tratando de evitar que se nos siga metiendo el agua, ya van dos años y el problema continua.
    Ya no sabemos que mas hacer y no tenemos mas dinero para reparaciones, ya no queremos la casa, ha sido mucho el esfuerzo y la frustraccion tambien el cansancio.

    El habia contratado un abogado hace un año el cual le indicó que el caso no lo podia trabajar. Que tenia q ser el tribunal y que tenia que invertir mucho dinero en peritos especialistas, estudios de suelo etc..
    y por eso obtamos por tratar nosotros canalizando el agua, pero no resultó.

    Ya no podemos estar ahi, el ha pensado entregarla, pero no sabemos si le afectará el credito para adquirir una nueva vivienda en un futuro.
    Ademas de que hemos invertido aproximadamente $12,000 en reparaciones.

    Que nos aconseja? Estamos a punto de irnos a un apartamenteo alquilados y avandonar la casa.

    Gracias.

  • Paco

    Hola,

    Hace dos semanas he entregado las arras al vendedor para la compra de un ático, y después me he ido dando cuenta de diferentes patologías en el interior de la vivienda que según un arquitecto no comprometen la estabilidad, saubridad o habitabilidad de la vivienda. Sin embargo, este mismo arquitecto si recoge en su informe la existencia de patologías en el exterior de la vivienda. Concretamente, un alero exterior dañado por carbonatación y oxidación de armaduras del que dice que es conveniente su reparación lo antes posible a fin de evitar el desprendimiento de enfoscados y restos de hormigón al patio interior y terraza del ático; y por otro lado, ha encontrado grietas que recorren diagonalmente la práctica totalidad del tabique que separa la zona común del edificio con la zona de trasteros en cubierta sin saber si la grieta sigue viva o ha cesado ya el movimiento, para lo que recomienda tomar testigos de yeso y ver la evolución de la grieta.

    Quisiera saber si estas patologías externas se pueden considerar vicios ocultos que afectan al ático por el que he entregado las arras, y si puedo desistir de la compra.

    Espero su respuesta. Muchas gracias

    • NO son vicios ocultos, puesto que ya los conoces.

      Podrías alegar que cuando se firmó el contrato de arras se desconocía estos hechos, y podrías pedir la anulación del contrato.

      Intentar negociar con el vendedor para a ver si llegáis a un acuerdo.

      Saludos.

  • JOSE LUIS SANTACRUZ ANGULO

    quiero vender una vivienda, el edificio esta denunciado por varios defectos de vicios ocultos, si le vendo, ¿me pueden pedir a mi como vendedor, la responsabilidad de saneamiento por eviccion y vicios ocultos? ¿o como esta todo denunciado no cargo con esa responsabilidad ya que yo no estoy escondiendo nada? gracias un saludo Jose Luis

  • Shon

    Hola, el año pasado adquirí una vivienda de protección pública, y por mas que he buscado no encuentro nada sobre el tema de los aislamientos de los techos.
    Me han dicho que, a pesar de tener falso techo en toda la casa, solo hay lana de roca en cocina y baño, el resto nada, y me resulta extraño que con el tema de aislamiento termico y sobre todo acustico, no hayan puesto nada.

    Muchas gracias.
    Saludos.

  • Shon

    No preguntaba si es un vicio oculto.

    Por más que he buscado en normativas sobre construcción no he visto nada al respecto, sobre que tipo de aislamiento acustico o termico va en un falso techo. Más que nada, porque después de poner falso techo y no poner ni lana de roca que es lo mas bárato, pues no tiene mucho sentido. Por eso mi pregunta, si por normativa tiene que ir algún tipo de aislamiento y no lo han puesto… pero si es bajo memoria de calidades no hay nada que hacer.

    Gracias por su tiempo.

    Saludos.

  • Shon

    Ok. Yo me había fijado mas en el tema de defecto de construcción, quizá más como defecto de forma que de calidad de materiales o deficiencia de construcción.
    Entonces no existe una normativa sobre construcción de interiores, ni de vvp ni de vpo, entiendo.

    Saludos.

  • Milagros

    Por favor les estaría muy agradecida si me aconsejaran por el tema que expongo a continuación:compré un piso con vicios ocultos, los cuales desconocía al adquirirlo (termitas en las vigas ). He perdido el juicio por que según el juez : mi abogado en definitiva en el “petítum” no es congruente con la acción ejercitada.La consecuencia que reclamo : acción por quanti minorís y sin embargo reclamo una indemnización por las viguetas afectadas.El juez dice que lo procedente erá pedir una rebaja en el precío y no el valor de la reparación.El fundamento de la acción no es la indemnización sino el restablecimiento de la equivalencia contractual( aunque la acción cuanti minorís y acción de responsabilidad son perfectamente compatibles según reiterada jurísprudencía.Vamos a recurrir….¿ Me pueden aconsejar para que el recurso no acabe igual mente en mi contra ?. Me siento totalmente desprotegida por la justicia…..Muchas gracias …Un Saludo….Milagros.

  • Jose A. Solivan

    Hace 9 anos compre una residencia de nueva construccion, hace como un ano comenzaron las filtraciones a traves de numerosas partes de la residencia, tellos, paredes, pisos, le hice una reclamacion al desarrollador el 7 de abril del 2014 y me contesta que el tiempo para reclamar expiro ya que eran 7 anos. Agradecere su orientacion al respecto.

Deje un Comentario

Más consultas y respuestas sobre este tema en el FORO...

 

 

Puedes utilizar estas etiquetas HTML

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>