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30 de agosto de 2010

Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

  • Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
  • Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
  • Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)

¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?

Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.

Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.

¿Qué plazo de reclamación hay?

En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)

¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:

  • Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
  • De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.

Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)

¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).

¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?

En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
  • Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
  • Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)

Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)

Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?

En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)

Consejos importantes a tener en cuenta

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
  • Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.

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211 comments to Vicios ocultos y defectos de construcción en vivienda

  • NURIA

    Buenas Tardes:
    Compramos una vivienda nueva en Septiembre de 2016 y con proyecto básico y ejecución según NBE 1979.

    Desde el principio hemos tenido en el interior de las viviendas (52 en total) humedades y al año de estar viviendo allí, han aparecido humedades en garajes y accesos a los mismos. Desde hace dos años dicen que es falta de mantenimiento en la comunidad.

    Se ha reclamado a la constructora varias veces , pero no hay justificación de las mismas y siempre que se le reclamaba algo decían que teníamos que esperar a que se asentara el terreno.

    Actualmente tenemos humedades en garajes, condensaciones en ventanas de zonas comunes de portales e infiltraciones en la misma que provoca “charcos de agua” en algunas zonas.Además en las soleras de zonas ajardinadas del interior de la comunidad se ha producido grietas por el asentamiento del terreno.

    A día de hoy, hemos solicitado un peritaje por un estudio de arquitectura y nos indica que las grietas, humedades y demás defectos de la comunidad son vicios ocultos pero ya no se puede reclamar a la constructora porque estamos fuera de plazo.

    ¿Se puede reclamar o tiene razón y la única opción es arreglarlo nosotros?

    Un saludo

    • Comprasteis la vivienda en Septiembre de 2016!!!

      Imagino que se trata de otra fecha.

      Si no tenéis ningún documento acreditativo de que habéis reclamado por los vicios antes de plazo, no tenéis nada que hacer.

      Tuvisteis que enviar un burofax reclamando los datos en plazo, en tal caso, no habría problemas.

      Salu2.

  • RAUL

    Buenas,

    En 2007 compré una casa que ha tenido problemas estructurales, ya está reclamado y puesto en marcha.
    También he tenido desprendimientos de todo el yeso de la casa por una mala ejecución,pero esto está fuera de plazo para incluirlo dentro del dictamen estructural.
    Lo puedo reclamar a los vendedores promotores por incumplir la lei contractual?? Es decir me has vendido una cosa como buena pero no es buena. En cataluña tengo entendido que son 10 o 15 años.

  • estephani

    Buen día

    Me gustaría saber si en el caso de la fianza por vicios ocultos la cual me da garantía de un año, en ese lapso descubro que esta mal el trabajo que me realizaron de la obra; una semana antes de que acabe mi año de garantía, y me a arreglan los defectos en esa semana, pero al día siguiente que acabo el año de garantía descubro que eso que me llegaron a arreglar quedo otra vez mal, me pueden respetar mas tiempo de garantía?? o que se haría en ese caso? ya perdí mi garantía con la fianzadora??

    Agradezco sus comentarios

    Saludos

  • Ana González Carneado

    Buenas tardes,
    He comprado un piso este mes de Enero y os quería consultar si se pueden considerar vicios ocultos para poder reclamarlos al vendedor, los siguientes problemas que me encontré una vez comprada la vivienda:
    1.-Pérdida de agua por los latiguillos del lavabo cuando abrí la llave de paso.
    1.-El anuncio de venta de este piso indicaba especificamente que la cocina estaba equipada con los siguientes electrodomésticos (caldera, microondas, horno, vitrocerámica, lavadora y combi) y resulta que el microondas se lo había llevado, la lavadora y microondas no funcionan, y en la caldera tuve que realizar varias adaptaciones para poder dar de alta el gas.
    Muchas gracias, un saludo

    • Yo creo que sí, ya que aunque vieras dichos electrodomésticos, no lo viste funcionar.

      Habla con el vendedor. Lo malo, si no accede voluntariamente a arreglartelo, tendrás que ir vía judicial.

      Salu2.

  • Juanjo

    Buenas,
    Compramos un piso unifamiliar en abril 2007 con vicios ocultos de todo tipo (humedades, mala colocación de la preinstalacion del aire acondicionado, grietas. ..etc) denunciamos después de varios intentos de que sanearan los desperfectos, ganamos y les dieron un plazo para arreglar. Al no obtener noticia, se nos dio la opción de solicitar un peritaje (q pagamos nosotros) para estipular la cuantía de los daños descritos en el fallo X el juez, q X cierto fue todo lo escrito n el acta inicial, ahora nos enteramos q no van a pagar y se procederá a embargarles. Bien, mi pregunta es la siguiente q pasará ahora
    Tendremos q esperar otros 7 AÑOS (por cierto denunciamos noviembre 2008) y no hay forma de terminar con esta situación?

    • El juzgado irá a por los bienes del vendedor en el siguiente orden:

      Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
      Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
      Joyas y objetos de arte.
      Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
      Intereses, rentas y frutos de toda especie.
      Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
      Bienes inmuebles.
      Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
      Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.”

      Salu2.

  • Pilar

    Hola, buenos días,
    En el mes de enero de este año compramos un piso nuevo, pero que ya llevaba construido y cerrado 5 años.
    Ahora estamos viendo algunos problemas que surgen, cómo que algunos radiadores gotean, el videoportero no funciona bien (parece que hay algún contacto con algún otro piso), y el cuadro de luces no está bien instalado ya que por ejemplo la campana de la cocina está conectada con el interruptor de la bañera de hidromasaje.
    ¿Quién tiene que hacerse cargo de estas reparaciones???
    Son pequeñas cosas que no sé si puedo reclamarlas al constructor, si todavía están en garantía, ya que más que problemas de construcción son de instalación.
    Muchas gracias. Un saludo.

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