Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Hola quisiera saber cuanto tiempo puede uno reclamar por vicisos ocultos y daños estructurales en una vivenda,vivo en la ciudad de Leon Guanajuato Mexico e estado buscando, en internet en el codigo civil para el estado de Guanajuato pero no da un panorama amplio quisira que me orientaran puesto que el codigo civil menciona 5 años nada mas y tengo problemas con mi vivenda que apenas tiene 8 años de constuida y la misma fue echa por una constructora Desconosco si esta pagina web es de mexico? o de otro Pais y tambien si puedo hacer uso de la LEY para reclamacion puesto que si esta muy deteriorada.Les agradeceria mucho esa informacion.
Hola.
La información indicamos en el artículo superior se refiere al caso de las reclamaciones por defectos de construcción en España.
En cualquier caso, échale un vistazo y después intenta contrastar la información sobre cómo se tramita en tu país. Es posible que haya muchos temas similares.
Esperamos que tengas suerte y puedas reclamar.
Salu2 desde España!
Hola. Mi situación es la siguiente: Llevamos en mi edificio más de un año en conflicto con uno de los propietarios de un piso. Mi edificio tiene más de 10 años (unos quince creo). Hace un año una empresa derribó la casa que había junto a mi edificio provocando daños en el piso de un propietario. La empresa de derribo, no arregló los desperfectos del muro, decían que eran vicios ocultos pues el promotor de mi edificio no hizo doble muro. Al haber pasado 10 años dicen que no se le puede reclamar al promotor. Ahora nos reclama el importe de la reparación a la comunidad de vecinos y mi pregunta es ¿estamos obligados la comunidad de vecinos a pagar esta reparación de esos supuestos vicios ocultos? Noles pide responsabilidades ni a la empresa responsable del desperfecto ni al promotor del edificio y si a la comunidad de vecinos ¿es así? Gracias.
Te recomiendo que os pongáis en contacto con el administrador de vuestra finca. Él conoce la legislación actual y os puede decir a qué tenéis derecho y a qué no.
Suerte!!!
Nos han entregado una vivienda que no cumple P.G.O.U. en cuanto a altura libre de vivienda se refiere. Nuestra vivienda podría tener un máximo de 4.3 metros cuadrados de techo a una altura inferior a 2.6 metros. Tiene más que esto, bastante más. Es un error que no puede ser subsanado porque parte de esta superficie corresponde a vigas(que en mi humilde opinión el arquitecto debería haber tenido en cuenta). ¿Qué podemos hacer? Hemos solicitado un estudio pericial. Pero la pregunta es: ¿qué podemos pedir: resolución de contrato e indemnización, indemnización? Nuestra vivienda jamás cumplirá P.G.O.U. , ya que las vigas son elementos estructurales que no pueden ser modificados. Si algún día decidiéramos venderla, ¿cómo podríamos hacerlo sabiendo esto? A nosotros nos la han vendido así, ¿por ello podríamos nosotros venderla también?
Muchas gracias. Un saludo.
Estado de comunidad 3 años después. Promotora Zapata S.A.
En el 2006 realicé la compra de una vivienda en Madrid a la promotora Zapata S.A.
La vivienda me la dieron en 2008. Por diversos motivos (ausencia de presidente y trabajo de un administrador que movió poco o nada el tema) no conseguirnos reclamar como dios manda una serie de temas a la promotora que yo personalmente pienso que son para reclamar. Los desperfectos a los que me refiero puede usted consultarlos en el siguiente enlace:
http://www.zapatainmobiliaria.info
¿Conocen afectados con problemas similares a los que nosotros estamos teniendo? ¿Qué podemos hacer?
Gracias, un saludo.
¿Ha consultado con su administrador sobre las posibilidades que tiene?
Salu2.
Con mi familia compramos un apto en un conjunto cerrado. al momento de la compra nos enseñaron los planos de la torre donde seria construida la torre donde estaría ubicado nuestro apto. lo mas importante era la ubicación de la torre, la cual estaba construida en un ángulo que la hacia protegida por la anterior torre. tenemos el folleto.
ya construyeron la torre y nuestro apto, pero la torre la sacaron del angulo inicial y ahora nuestro apto es muy soleado, le da el sol por la mañana y por la tarde, lo cuallo hace demasiado caliente. aclaro que la ciudad es muy caliente.
ademas a menos de 4 metros a nuestro apto nos construyó la constructora una subestación electrica.
les agradezco si me pueden orientar en esta situacion.
estoy pidiendole a la constructora cambio de apto.
espero sus respuestas, de antemano gracias
Pudieras pedir una indemnización pero creo que es complicado.
Salu2.
Quiero comprar una vivienda nueva que lleva construida 3 años, puedo reclamar defectos de terminación durante el primer año de compra? y vicios ocultos durante los tres primeros años?
Buenos días.
En el artículo superior puedes ver toda la información detallada.
Esperamos que te sirva y que vaya bien todo con las reclamaciones.
Salu2
Mi caso es el siguiente: Hace más de 10 años que adquirí mi vivienda nueva. Ahora he conocido un defecto en la construcción que ha hecho que se desprendan varios ladrillos de la fachada. Mi pregunta es:
El plazo empieza a contar cuando lo he conocido, es decir ahora o al haber pasado más de 10 años ya no puedo reclamar?
Ya se te ha expirado el plazo.
Salu2
Se puede entender que es un defecto que no he podido conocer hasta que se ha producido el daño y por tanto tengo un plazo de 2 años para reclamar desde que lo he conocido independientemente del tiempo que haya transcurrido desde la compra?
La garantía es de 10 años.
Salu2.
Hola, tengo problemas de filtraciones de agua de lluvia, tanto en el techo como en las paredes en un piso con 7 años de construccion. Al principio dijeron que eran grietas por movimientos de los cimientos que la promotora ha ido arreglando, pero la comunidad nunca se ha hecho cargo del, pero últimamente son las paredes de fachada y por la terraza pues es el ultimo piso. Mi seguro dice que es cosa de comunidad por falta de mantenimiento, que desde luego no ha habido ninmguno. Mi seguro ha denunciado a la comunidad, es correcto?, cuanto puede tardar en salir el juicio?
La comunidad no quiere arreglarlo por decir que es problema de promotora. Me pueden orientar. Gracias
Intenta ponerse en contacto con tu seguro y hazles una consulta.
Desconozco los plazos de estas demandas.
Salu2.
Hace cuatro años he adquirido un piso y en la terraza se ha desprendido losas del apartamento de al lado de edificación más antigua. He hablado con un arquitecto y me ha dicho que es debido al asentamiento del edificio y que el desperfecto (un agujero entre las dos terrazas) las deberia de pagar el promotor pero este no se hace cargo. he hablado con el administrador de la finca y dice que como no afecta a la «directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio» el promotor esta exento y que lo deberiamos pagar la comunidad. Me puede orientar
El seguro del promotor garantiza durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿Entra las terrazas? yo pienso igual que el administrador, no.
Salu2.