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6 de octubre de 2010

Dación en pago, una buena forma para librarse de la hipoteca

La dación en pago es un acuerdo entre el banco y el deudor para entregar la casa en pago de la hipoteca, tal y como sucede en Estados Unidos, donde el mecanismo se conoce como el ‘efecto sonajero‘ desde la crisis de las hipotecas basura.

Es una alternativa que le ahorra coste y tiempo al banco, y beneficia al hipotecado que se libra de la deuda, aunque se quede sin su vivienda.

¿Por qué es una buena alternativa?

En España cuando una persona adquiere una deuda y después no lo puede pagar, esa deuda es perpetua.

En el caso de las hipotecas, si una vez subastada el bien no llega a cubrir la deuda y los gastos de la ejecución hipotecaria, el deudor tendrá que responder con los otros bienes que tenga o tendrá en el futuro, incluido la nómina.

Con la dación en pago, se ahorra los costes de la ejecución hipotecaria y el deudor se libra para siempre de esa carga.

¿Cuándo acceden los bancos a la dación en pago?

Los bancos sólo accederán a la dación de pago cuando piensan que jamás van a recuperar el préstamo.

Quizás para afrontar mejor la negociación es acudir a profesionales que se dedican a estas tareas como el colectivo AESCO que ha negociado 8.200 daciones en dos años, casi todas de hipotecados inmigrantes, pero está abierta a todos los hipotecados -jóvenes y parados en su mayoría

El año pasado se produjeron en España entre 30.000 y 40.000 daciones en pago y hasta 44.000 más en 2008.

¿Cuál es el procedimiento de la dación?

  • La dación en pago generalmente hay que intentar solicitarlo antes de que comience el procedimiento judicial de embargo y de forma negociada por ambas partes.
  • Seguidamente hay que hacer una tasación del bien a canjear por la deuda que será a cargo del deudor. Lo más común sería en las deudas hipotecarias, el hipotecado hace una tasación de su vivienda.
  • Posteriormente se entrega esta tasación al prestatario, y es éste el que valorará todas las circunstancias personales y financieras del deudor y en función del valor del bien y de la deuda pendiente.
  • Lo más importante de todo este proceso es hacerle comprender al banco que lo tendrá difícil cobrar la deuda si no acepta la dación. Por eso, hay tantos casos de éxito de dación entre el colectivo de emigrantes.

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103 comments to Dación en pago, una buena forma para librarse de la hipoteca

  • erik

    Buenas tardes,mi situación despues del divircio respecto a la hipoteca impagada es que el piso esta en ejecución.el valor de tasación es de 200000 euros y la deuda mas las costas es de 125000 euros.
    Es cierto que del valor de tasación el banco se queda con el 70% y con ese importe casi quedaria saldada la deuda,siempre y cuando no sea subastado.y adquidido por nadie? Gracias

    • Para empezar, una puja no empieza hasta que no comparece un tercero, un postor distinto del ejecutante (normalmente un banco) y el ejecutado (el que fuera dueño del bien). Además, el interesado no puede acudir con las manos vacías, ha de haber consignado antes el 5% del valor que se haya dado a la propiedad en liza.
      Después, el desarrollo de la subasta y la aprobación del remate (postura que se lleva la palma en la puja) depende de las ofertas que presenten los interesados. Si la mejor postura es igual o superior al 70% del valor del bien, el secretario judicial aprueba el mismo día la adjudicación y antes de 40 el ganador ha de depositar el precio total acordado.
      Si es el ejecutante (la entidad financiera) el que acude con la mejor oferta igual o superior al 70% del valor del bien, el juzgado liquida lo que se deba por el principal, intereses y costas y el ejecutante (dueño del piso) debe consignar la diferencia si la hubiera.
      Cuando la mejor oferta es inferior al 70% del precio de salida el ejecutado puede, en el plazo de diez días, presentar a un tercero que mejore esa postura ofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasación del piso o, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para satisfacer las pretensiones del banco. Si el que fuera dueño del inmueble no ejerce su derecho, el banco puede pedir su adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba siempre que ésta sea superior al 60% del valor de tasación.
      Si el banco tampoco hace uso de este derecho la casa se la lleva el mejor postor siempre que el dinero que haya ofrecido supere el 50% de lo que vale el bien subastado o, si es inferior, cubra la cantidad por la que se ha despachado la ejecución, incluyendo los intereses y las costas. Si no se cumplen estos requisitos, el secretario resolverá la asignación teniendo en cuenta la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de sus obligaciones, el sacrificio patrimonial que suponga para él y el beneficio que pueda obtener el ejecutante.

    • toni

      si es primera vivienda y para que el banco te de el 70% tiene que adjudicarse por mediacion de subasta la vivienda en este caso si el capital interes moratorios y costas todo incluido si con ese 70% es suficiente el banco te tiene que dar carta de pago y tu entregar las llaves ( la subasta siempre sera de la primera tasacion que se izo en la constitucion de dicha hipoteca

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