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22 de octubre de 2009

Alquiler con opción de Compra

Ante la dificultad de conseguir una hipoteca debido a la falta de liquidez de las entidades financieras, se está poniendo muy de moda el alquiler con opción a compra como una fórmula ideal para comprar vivienda. Además no se tiene que hacer una gran inversión inicial.

Esta fórmula para la adquisición de la vivienda, o un mero instrumento para salvar estos años de crisis financiera en que los bancos han cortado sus grifos, encierran además de ventajas también inconvenientes que se ha de saber de antemano con el fin de evitar disgustos en la inversión de nuestra vida.

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

La opción de compra es un contrato en el que una parte, el dueño de la vivienda, se obliga a vender la vivienda, si la otra parte, el inquilino, decide comprar después del periodo de alquiler acordado.

En la opción tiene que constar el precio de la futura compraventa y el plazo de tiempo que el beneficiario tiene para ejercitar su derecho de compra.

Puede ser un contrato independiente o ser pactado como una parte del contrato de arrendamiento.

Se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.

¿Qué cláusula adicionales hay que añadir al contrato de arrendamiento?

Dentro del contrato de arrentamiento hay que añadir los siguientes puntos correspondiente a la Opción de Compra, en la que se describen las condiciones que marcarán la futura compraventa:

  • El precio de venta de la vivienda y el descuento de las mensualidades de renta.
  • Manifiesto de que el inmueble está libre de cargas.
  • Declaración de que el inmueble se transmitirá libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
  • Fecha para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
  • Gastos e impuestos a quién corresponda.

¿Qué ventajas tiene?

  • Cuando se tiene un piso señalizado y el banco no nos concede la hipoteca, es una fórmula muy utilizada por los promotores para salvar la operación y a la espera de que en unos años, la solvencia de la familia sea mayor o que las condiciones bancarias sean más livianas.
  • El precio de la vivienda se fija en el momento de la firma del contrato. Si los pisos se encarecen, realizaremos la compra puesto que el precio marcado es menor al que existen en el mercado. En caso de que la vivienda se deprecia, como es lógico iremos al mercado para realizar la compra, o renegociar el precio con el dueño.
  • El dinero pagado en las cuotas del alquiler formará en su totalidad o como parte del pago de la vivienda, y por lo tanto no van a un saco roto. Por tanto, el inquilino no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino que forma parte del precio final del inmueble.
  • Este tipo de financiación mixta permite a los jóvenes acceder a una vivienda, ya que da una tregua al inquilino y le exime de asumir una inversión inicial fuerte y al pago de una hipoteca durante un plazo de tiempo.

¿Cuáles son los inconvenientes?

  • Posibilidad de que se rompa el contrato debido al impago de la posible hipoteca del propietario de la vivienda.
  • Posibilidad de que las condiciones de concesión de las hipotecas se endurezcan aún más, aunque se prevé difícil. En unos años deberíamos de haber salido de esta crisis financiera y posiblemente las condiciones serán mejores.
  • Hay que pagar una cierta cantidad de dinero en concepto de señal para que concedan la opción de compra especialmente cuando el periodo del alquiler supere los 2 años. Es una forma de asegurarse que la opción de compra se vaya a ejecutarse realmente.

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42 comments to Alquiler con opción de Compra

  • Esther

    Hola, tengo una vivienda para alquilar, y me han ofrecido la opción de ponerla en «Alquiler con opción a compra». Quisiera saber ventajas y desventajas para el propietario. Gracias de antemano. Un saludo

    • El propietario con esta opción puede dar salida a su vivienda ya que debido a la crisis está muy complicado intentarlo vender, al igual que intentar colorlo de alquiler.

      Con esta opción de compra, da cierto aliciente (lease el artículo), al inquilino que pensando en comprar, no puede hacerlo ahora mismo pero que en el futoro lo quiere hacer.

      Por otro lado, si el inquilino que entra a vivir en dicha vivienda, tiene previsto comprarlo, lo más probable es que lo cuide como si fuera su casa.

      Salu2.

  • Justino

    He hablado con una inmobiliaria y me oferta la posibilidad de contrato de renta con opcion a compra en Bilbao, pero me dice que el 80% de cada mesualidad es para el pago final y el maximo de contrato es de 2 años. Ademas me dice que la fianza debe ser el 10% del valor fijado del piso.

    • Todas esas condiciones son negociables y son buenos o malos dependiente de las previsiones que tengas para adquirir finalmente la vivienda o no.

      La clausula de la fianza nos parece muy alta: un 10% del precio de la vivienda es una exgeración.

      Salu2.

  • nereida

    hola! me gustaria saber si con la opcion alquiler con opcion a compra se tiene derecho a la ayuda de los 210euros mensuales cumpliendo todos los requisitos. muchas gracias

  • Javi

    Hola:
    Tengo una vivienda y me ofrecen alquilarla con opción a compra.
    Los propietarios son una pareja que tiene una empresa y quieren alquilarlo a nombre de la empresa, supongo que por temas fiscales.
    ¿Pueden alquilármelo como sede de su empresa o como oficina?, ¿eso me perjudica en algo?
    Muchas gracias

  • Juan

    Buenos días:
    Si alquilo mi vivienda habitual a alguien (teniéndola todavía hipotecada), y yo me voy de alquiler a otro piso, ¿pierdo la desgravación por vivienda?, ¿puedo desgravar por vivir yo de alquiler?

    Muchas gracias

  • cristina

    Buenas tardes, mi gran duda es, vamos a alquilar con opcion a compra en Bilbao, damos 12.000€ ahora y durante dos años 500€mensuales todo ello se descontara del precio fijado de la vivienda a la hora de comprar.¿podemos utilizar el dinero de las cuentas viviendas sin que nos penalicen para dar el 10%?hemos ido a hacienda y no tienen mucha idea, dicen que si pone que va a ser nuestra vivienda(es decir se nos hace entrega de las llaves)y pagamos el IBI(cosa que nos pone en el contrato de compra-venta que es obligatorio pagar por nuestra parte,asi como comunidad,derramas,etc..) si deberian dejarnos usar el dinero de la cuenta vivienda, pero no queremos sustos el año que viene en la siguiente declaracion.

    muchisimas gracias

  • cristina

    Hola!!hemos estado de nuevo en Hacienda, ahora si nos lo han aclarado, os lo pongo aqui por si alguien esta en una situacion parecida y le sirve de algo. En nuestro caso al dar el 10% y posteriormente las mensualidades también son descontadas del precio final de la vivienda nos han dicho que hagamos un contrato de compraventa privado con pagos mensuales pero que no pongamos en ningun sitio «opcion de compra» ni «alquiler», asi no devolveriamos las deducciones de las cuentas viviendas.Lo que en un principio no podemos hacer es deducirnos de ese 10% ni de las mensualidades como gastas de compra de vivienda, a no ser que pagaramos el impuesto de transmisiones (2.5% del valor del piso). Por tanto si aparece algo similar a alquiler no valida la cuenta vivienda si no aparece,aunque se escriture en dos o tres años (siempre antes de «caducar» la cuenta vivienda) contaria como compra y es valido.
    un saludo

  • ivan

    hola, estoy alquilado con opción a compra en una vivienda y me han informado de que el precio del piso a bajado. El dinero que e estado entregando a cuenta me han dicho que no me lo descuentan ya que el precio es inferior. Yo les he dicho que no lo veo lógico. Que puedo hacer?. Gracias.

  • Andrea

    Hola. Os cuento mi caso: quisiera estipular un contrato de arrendamiento de vivienda con opcion de compra y inscribirlo en el registro de propiedad: que ventajas tengo con esta clausula? Si por ejemplo por una deuda alarrendador le embargan la vivienda yo, que registre el contrato antes del embargo que podria hacer? que ventajas tendria? Gracias!!

  • Cristina

    Hola,mi duda es la siguiente.Yo alquile mi vivienda con opción a compra y me entregaron 10.000 euros de deposito,en el contrato pusimos que si no se quedaba con la vivienda perdía el depósito.El tema es que lleva 5 meses sin pagar y le puse una demanda de desahucio.Mi pregunta es la siguiente¿me obligaran a darle el depósito que entregó?¿descontaran las cantidades que deben? o ese deposito me lo quedo yo por incumplimiento de contrato?

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