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26 de enero de 2010

Contrato de Arras o Señal para la compra de vivienda

La compra venta de una vivienda no es una operación rápida y mucho menos barata. El proceso de compra se puede estirar durante semanas desde que las partes acuerdan el precio, el comprador busca financiación y hasta que se firma ante el notario las escrituras de compra venta.

Durante ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas: el vendedor encuentra otro cliente al que le puede vender por un precio superior o el comprador encuentre otra vivienda que le gusta más o que sea de las mismas características pero con precio inferior.

Para evitar que ninguna de las partes se eche para atrás, se firman un contrato de arras que penaliza a ambas partes si tal situación ocurriese.

¿Qué es la señal o arras?

El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.

Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.

¿Qué ocurriría si el vendedor se echara para atrás?

En ese caso, el vendedor debería devolver al comprador el doble de la señal, tal como se indica en el artículo 1454 del Código Civil.

A este tipo de arras se les denomina penitenciales y debe indicarse en el contrato que se trata de arras de este tipo.

En el caso de las arras del tipo confirmatorias resumidamente podríamos decir que darían derecho a la resolución del contrato y en el caso de arras penales a la indemnización por daños y perjuicios siempre que éstos se pudieran demostrar.

¿Y si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda?

Entonces lo habitual es que pierda la señal que dio como anticipo.

De todas formas, se podría acordar negociando entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que éste no consiguiera financiación hipotecaria.

¿Cómo se elabora el contrato de arras?

Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien os datos y cláusulas que deben figurar en el contrato tal como indicamos a continuación, ya que son de obligado cumplimiento.

¿Qué datos deben figurar en el contrato de arras?

Deben figurar los datos personales tanto del comprador como vendedor: nombre y apellidos, estado civil, domicilio, Documento Nacional de Identidad (DNI) y estado civil, comprobando en el momento directamente del DNI original que los datos son correctos.

Conviene comprobar por el comprador antes de firmar nada los datos del vendedor. Que realmente es su identidad y titular de la vivienda, así como que ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes, y que la superficie corresponde con la indicada en las escrituras solicitando la denominada copia simple.

Deberá figurar expresamente que la vivienda está libre de arrendatarios u otros posibles inquilinos.

Datos del vendedor:

  • En el caso de que el vendedor sea un matrimonio en bienes gananciales deberán firmar ambos cónyuges.
  • Si el inmueble tuviera como titulares dos o más personas proindiviso, deberán comparecer y firmar todos.
  • Si la venta la realizara otra persona (un apoderado) en representación del titular, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
  • En el caso de que se tratara de una sociedad, deberán indicarse y comprobarse los datos del representante así como los documentos por los que está facultado a realizar la operación.

Datos del comprador:

  • Si la compra la realizara un matrimonio sería suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
  • En el caso de que la compra la realicen varias personas en proindiviso, deberán firmar todas ellas.
  • Si quién adquiriera el inmueble fuera una empresa o sociedad deberán indicarse los datos del representante y con qué documentos se le reconoce como firmante en nombre de la misma.

Datos de la vivienda:

  • Dirección de la misma (localidad, calle, planta, piso, puerta), su superficie, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad y la referencia catastral de la vivienda.
  • Debe indicarse también si se vende o no con trastero y garage y el número de indentificación de ambos, así como indicar también su superficie y dirección exacta.

Cargas de la vivienda:

  • En el caso de que pesara alguna carga sobre la misma, debería indicarse también de forma expresa el acuerdo que sobre ellas hubieran llegado comprador y vendedor, como puede ser subrogación de la hipoteca o acordarse la cancelación de las mismas antes de la formalización de la escritura pública de la vivienda.

Precio de la vivienda:

  • Las arras o señal se consideraría un anticipo ya del pago de la vivienda y se deduciría por tanto del precio total de la misma.
  • Sin embargo, es importante indicar una fecha en concreta (que puede ser días o meses, aunque lo normal es que este plazo sea de 20 a 40 días desde la firma del contrato de arras) en la cual se realice el resto del pago.
  • Lo habitual es que este pago restante se realice a la firma de las escrituras públicas y entrega de llaves ante notario, donde se haría constar la realización del pago.

Gastos de la compraventa:

  • Lo habitual salvo que se pacte de otra forma, es que el vendedor se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario y el comprador del resto de los costes.
  • Debería figurar claramente el contrato de arras que los gastos que se deriven de la vivienda desde la firma del contrato de arras y hasta la entrega de llaves y formalización de las escrituras correrán a cargo del vendedor.

Una vez indicados y comprobados todos estos datos podría realizarse ya la firma y entregar la señal del contrato de arras por ambas partes.

Para ver un modelo de contrato de arras o señal, haz click aquí.

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107 comments to Contrato de Arras o Señal para la compra de vivienda

  • jose manuel

    Una vez hecho el contrato de arras, aunque el plazo de venta sea a 2 meses vista se puede obligar al vendedor a vender antes de la fecha que estipula el contrato de arras?

  • David derio

    Firme contrato un 26 de sep, conseguí que el banco me concediera la hipoteca antes de los 60 días pactados, yo entregue 9000 euros en dos partes, pero no puedo comprar porque los papeles de la casa no están en regla, adjudicacion de herencia, declaracion de herederos, etc..llevo más de 6 meses esperando… Puedo romper comtrato y reclamar mi dinero entregado más los gastos ocasionados? Gracias

  • Luis

    Buenos días.

    Tenemos un contrato de arras firmado el 9 de abril. En principio tenemos dos meses para comprar la vivienda. Sin embargo, los trámites pueden llevarnos un poco más (un par de semanas más). Puede la otra parte «ejecutar» las arras y quedarse con el dinero argumentando que el contrato dice que tenemos dos meses para firmar la escritura?

  • Jose Mª

    Buenos días.
    Tengo un problema con la inmobiliaria por la cual voy a comprar un piso.
    Dicha inmobiliaria desde el principio nunca me informó de sus honorarios, ni me entregó parte de visita para firmar, ni me gestionó la hipoteca ni la nota simple (lo hice yo todo), ni hicimos contrato de arras, nada de nada, sólo se limitaron a enseñarme el piso 3 veces. Una vez que el banco me concede la hipoteca y tengo mis cálculos hechos, en la última visita al piso y antes de firmar en la gestoría me dicen los de la inmobiliaria que tengo que pagarles 2.500 euros de comisión. Yo les dije que de eso nada, por que bajo mi opinión ellos no realizaron bien su trabajo. Quieren denunciarme sin tener ningún acuerdo, ni contrato con migo. Lo peor es que me amenazan y coaccionan con detener la operación. Yo les dije que les pagaba unos 800 euros como mucho, pero ellos no dan su brazo a torcer, con lo cual voy a firmar con la clienta (que si quiere vender) pasando de lo que ellos digan. La que vende el piso si tiene un contrato de venta con la inmobiliaria, y ellos sin van a pagarles la comisión, lo que no se es cuanto. Que problemas puedo encontrarme una vez firme con la gestoría y la dueña del piso?? pueden denunciarme sin tener yo nada firmado con la inmobiliaria??.
    Espero alguna ayuda y consejo.
    Gracias

  • Lucía

    Hola, q alguien me ayude! Firme en abril unas arras penitenciales con servihabitat ( lacaixa ) de 8500 euros ,pero lacaixa no me concedió la hipoteca, a día de hoy q llamo a la agencia y me responde q no me devolverán el dinero q han hecho lo posible, pero servihabitat no quiere no me ha dado causa alguna,llamo al director del banco esta haciendo trámites haber q se puede hacer. Q puedo hacer¿ el del banco dice q esq servihabitat es una empresa q lleva la Caixa pero no es el mismo banco el q tiene el dinero! Pero no lo entiendo entonces xq nose como la Caixa si es tan grande trabaja con gentuza q asi va el país. Necesito auda x favor…gracias

  • meli

    Buenos dias: entregue 2200 euros en una inmobiliaria para la reserva de un piso. Firmé un contrato de reserva por 30 días, como la concesion de la hipoteca se alargaba he firmado dos anexos de reseerva para ampliar plazo, dicho plazo ha terminado el 11 de septiembre la hipoteca está concedida pero no podemos firmar porque se debe la comunidad y el IBI, la inmobiliaria dice que lo tiene que pagar el banco y este lo contrario, me han ofrecido pagarlo yo sin ninguna contraprestación a lo que me he negado y quiero rescindir el contrato ¿tendría problemas puesto que el plazo termino el día 11?
    ¿Me tendrían que devolver el doble por inciumplimiento de la inmobiliaria como figura en el contrato?
    ¿Donde se presentan este tipo de reclamaciones, en el juzgado?

    • El piso os ha de entregar libre de cargas, si no es así, puedes rescindir el contrato y que te devuelvan los 2.200 euros.

      Envíale un burofax antes de dar ningún paso, en la que te indica que quieres rescindir el contrato debido a que el piso no se te va a entregar libre de cargas.

      Si no acceden o no soluciona el problema, tendrías que demandarles vía judicial.

      Salu2.

  • hipolito

    hola.
    he entregado 4000 euros a una inmobiliaria para la compra de un piso, firmando un «documento de reserva» que especifica el precio final y que sirve de adelanto.
    este documento refleja la siguiente clausula: «esta reserva queda condicionada a la aceptacion de la hipoteca, que de no cumplirse será devuelta la cantidad integramente al depositante».
    ¿con solo que mi banco me deniega la hipoteca es suficiente para recuperar la reserva o es necesario presentar certificados de otros bancos?.
    ¿si la inmobiliaria me consigue una hipoteca con condiciones abusivas y no la acepto perderia la cantidad de reserva o es suficiente la negativa de mi banco para que me devuelvan la reserva?.

  • Antonio

    Buenos días.
    He firmado un contrato de reserva por una plaza de parking. Hay una cantidad entregada a cta. en concepto de reserva. El contrato es con una inmobiliaria, en el que se compromete a no acordar ninguna transacción con otra persona o entidad. Dicho contrato tiene un plazo de formalización determinado (aún no ha cumplido). En ninguna parte aparece que es un contrato de arras confirmatorias, penitenciales o penales. Bien, después de esperar, me dicen que no mantienen el precio ya que ahora la comercialización corre por cuenta del la promotota del banco que los financio (SOLVIA, ole sus h…). Me ofertan un nuevo precio, 50% más caro (ahora son ellos los comerciales de SOLVIA ¿????)o me «indemnizan » con el doble del dinero adelantado en concepto de reserva. En resumen, puedo considerar que el contrato de reserva equivale a un contrato de arras confirmatorias y litigar por ello para conseguir el precio inicial. Pedón por el tocho y gracias por la respuesta.
    Un saludo

  • ratata

    hola!
    vendo mi piso, y el comprador me ha dado 1000 € de reserva, y hemos firmado un contrato de compraventa (donde no indica nada de indemnizaciones, en caso de echarse atrás por ninguna de las dos partes).
    Justo al dia siguiente me dijo otro comprador que me ofrecia bastante dinero más que el primero.
    Puedo romper el contrato de compraventa?
    cuando debería abonarle al primer comprador según la ley?
    puede haber algún problema ‘legal’ si decide llevarme a juicio?

    gracias! un saludo

    • Sí, si te ha ofrecido mucho más dinero, aunque le tengas que indemnizar con 1.000 euros (es decir, le tienes que devolver sus 1.000 euros + otros 1.000 euros de indemnización contemplada por la ley) te sigue saliendo a cuenta.

      Él como mucho te puede reclamar sus 1.000 euros + otros 1.000 euros de indemnización máxima contemplada por la ley.

      Salu2.

  • Ramon

    Hola: Mañana hará dos meses desde que firmamos el contrato de arras confirmatorio. Nuestro banco tiene todo preparado para firmar la escritura desde hace ya casi 3 semanas. A la promotora le faltan varios documentos a presentar, entre ellos el certificado energético. Nos llevan dando largas todo este tiempo y finalmente hemos descubierto que han entrado en concurso de acreedores. Nos hemos puesto en contacto con el administrador concursal y nos cuenta lo siguiente: Que antes de firmar el contrato han de hablar con el banco que tiene hipotecada la vivienda, ya que este, parece ser que tiene una carga superior al precio pactado,en teoría para que el banco haga una quita hasta igualar nuestro precio.
    Alguien tiene alguna experiencia similar?
    Alguna recomendación al respecto?
    A día de hoy lo único que podemos demostrar mediante emails es que hemos estado solicitando esa documentación que falta sin resultado ninguno.

    Gracias.

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