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18 de mayo de 2011

Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas, pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a los gastos de «dividir» la vivienda o atribuirlo a uno de los cónyuges.

En estos casos hay que hacer 2 cosas:

  • Cambiar la titularidad de la vivienda.
  • Cambiar la titularidad del préstamo hipotecario si se tiene.

En ambas operaciones conlleva unos gastos importantes especialmente si la vivienda es de recién adquisición, en tal caso se podría tomar 3 decisiones:

  • Vender la vivienda a un tercero: cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, pero muy complicada en la situación coyuntural actual.
  • Proceder a la extinción del condominio: es decir, «vender» la mitad de la vivienda al otro que se quedará con el 100% de la misma.

La opción más viable es la extinción del condominio.

¿Qué es la extinción del condominio?

Consiste en traspasar el 50% de la titularidad de la vivienda de uno de los cónyuges al otro.

La extinción de condominio se ha de hacer en la notaría y los gastos de dicha extinción es a parte del coste notaria sólo hemos de pagar los impuestos de AJD (1%) ahorrándonos el ITP que es del 7% que habría que pagar en el caso de una compra venta (artículo 7.2.B) del TRLITPAJD.).

¿Y qué pasa con la hipoteca?

Efectivamente no hemos de olvidar de la hipoteca, ya que aunque hagamos la extinción de condominio que es simplemente adjudicar el 100% de la vivienda a uno de los cónyuges, el préstamo hipotecario sigue siendo de los dos:

  • Ambos tienen que hacer frente a la hipoteca.
  • Ambos tienen que avalar con sus bienes en caso de impago de las cuotas.

De hecho, incluso si uno de los cónyuges accede a pagar la hipoteca, el otro sigue saliendo perjudicado:

  • Sigue figurando en CIRBE que tiene un préstamo hipotecario y tendrá más dificultades para acceder a una nueva en el caso de que quiera comprar una nueva vivienda.
  • Sigue siendo titular de la hipoteca y en caso de impago tiene que hacer frente al mismo.

¿Qué concluimos?

Separación de condominio, sí, pero también con cambio de la escritura de la hipoteca asignando como titular el cónyuge que se quede con el 100% de la vivienda.

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170 comments to Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

  • Francisco

    Hola,
    Estoy divorciado, hemos liquidado bienes hace un par de años, mi ex esposa se quedó con la vivienda y el resto de hipoteca, y ella me dió una cantidad, que yo invertí integramente en la compra de otra vivienda (mucho más modesta). He pagado la plusvalía y hace poco Hacienda me reclamó un dinero por incremento de patrimonio. Lo que he hecho es correcto?, o no tenía que pagar a Hacienda, ya que estoy averiguando que la extinción de condominio está exenta de impuesto. Si esto es así, podría presentar alguna reclamación a través de un abogado?

  • Elena

    Buenos dias,

    Tengo una duda sobre el ITP a liquidar tras una extinción de condominio que acabo de hacer y en base a la cual me he quedado con el 100% de la propiedad del piso(antes dividido 50%-50%): tengo entendido que a partir del mes de mayo de este año el impuesto ha subido a 1,5%, pero no tengo claro si este porcentaje se calcula sobre el valor total de la vivienda o solamente la mitad, que es lo que se ha traspasado realmente, dado que yo ya tenía la mitad de este piso. En concreto, si el valor de la vivienda es de 80.000€, tengo que pagar el 1,5% sobre los 80.000€ o solamente sobre los 40.000€ que es realmente lo que cambia de propietario?
    Muchas gracias! Saludos!

  • Benigno Ruiz Castañeda

    Buenas tardes:
    Mi hija se ha dejado con su novio, y quiere quedarse con el 100% de la Hipoteca, el novio accede.
    Al pedir al Banco,hacerlo como EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, este nos indica que posiblemente haya que hacer una TASACIÓN y si es inferior a la deuda, se tendria que avalar, por lo que no estamos de acuerdo ni en la Tasacion ni en avalar. Es verdad los que nos dice el BANCO
    MUCHAS GRACIAS- SALUDOS

  • añonso

    se puede hacer la operacion de EXTINCION DE CONDOMINIO con el Notario, sin que intervenga el Banco. Gracias

  • pep

    con la EXTINCION DE CONDOMINIO el Banco le puede pedir avalesa la parte que se queda 100% del piso.
    muchas gracias

  • VIC

    BUENAS NOCHES, A VER SI PODEIS AYUDARNOS…TENEMOS LA CASA CON PORCENTAJES DEL 62 Y 38% RESPECTIVAMENTE Y AHORA QUERRIAMOS HACER UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LA CASA SE COMPRO HACE 3 AÑOS POR 210.000 Y ESTABA TASADA EN 300.000. HEMOS PACTADO EL PRECIO AHORA EN 160.000. PODRÍAMOS HACERLO? PODRÍAMOS MANTENER LOS DOS LA HIPOTECA, CON UN CONTRATO PRIVADO, PARA NO INCURRIR EN MAS GASTOS Y PROBLEMAS CON EL BANCO? QUE GASTOS ACARREARÍA? GRACIAS

  • Parets

    Buenos dias ,
    Necesitaria saber cuanto me cuesta ( $ ) la extincion de condominio , si me voy a quedar con una hipoteca de 230.000€ ?? el banco me confirma que si lo hago mediante ellos son unos 3600€ y que si lo hago mediante un juez , serian unos 300€ .. querria saber si eso es cierto ?? y la segunda pregunta es , los gastos a quien va a cargo de los 2 ( mi ex y yo ) o solamente del comprador ?? gracias por la respuesta

  • MarGom

    Buenas tardes,
    Por favor, ¿podríais indicarme los pasos a seguir para una excisión de condominio?
    Y adicionalmente, ¿se podría cambiar la hipoteca a otro banco que no sea el que la tenga en la actualidad?
    Muchas gracias por vuestra ayuda,
    Saludos,
    Mariola

    • Acude a una Notaría, allí te informarán de lo que tienes que hacer.

      En cuanto al cambio de hipoteca, lo que quieres hacer es una subrogación… tienes que solicitar una hipoteca en la entidad donde quieras llevarte la hipoteca, pero cuidado, que ahora mismo los bancos no suelen dar financiación y suele ser muy caro.

      Salu2.

  • MARIA BENÍTEZ

    tenemos un piso a nombre de tres hermanos y queremos hacer una extincion de condominio a mi favor ( no hay hipoteca).
    Para poderme quedar con este piso, hube de renunciar a la herencia de mi madre en favor de mis hermanos ya que este piso vale mas que el resto de bienes además que estos están en un pueblo y el piso que yo me quedo en una gran ciudad, pero en el documento de renuncia no se dice nada de este piso, o sea yo renuncio sin más ¿es correcto?? o se tiene que especificar que mi renuncia es a cambio del piso aunque esté situado en otra comunidad autonómica.

    • Supongo que eso forma parte del reparto de la herencia.

      Si no es así, creo que os saldría mejor de esta forma.

      De cualquier forma, os recomiendo que vayáis a una asesoría fiscal para que os ayude y hacerlo de la forma más barato posible.

      Salu2.

  • FLO

    hola ,tengo un piso comprado con mi madre a medias y quería hacer una extinción de condominio a mi favor ,hable con el banco y me dijeron que seguiríamos los dos en lo que es el préstamo y el piso 100% a mi nombre ,el banco me dijo que tenia que pagar unos 3800 euros gastos de notaria incluidos.lo que quería saber si después de todo esto hacienda me va retener algun impuesto al hacer la declaración de la renta .muchas gracias

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