Antes de alquilar una vivienda, conviene fijar en el contrato todas condiciones respecto al plazo, fianza, gastos del inmueble, pago de la renta y demás cláusulas. Así como conocer los derechos y obligaciones de inquilino y propietario y cómo se puede reclamar en caso de impago de la renta o de daños intencionados en la vivienda para evitar inconvenientes futuros.
¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler de una vivienda?
En el contrato de alquiler de una vivienda deberán figurar los siguientes datos:
- Identidad del propietario o arrendador y del inquilino
- Ubicación y descripción del inmueble que se arrienda.
- Duración del contrato,
- Fianza entregada y Renta
- Cualquier otra cláusula que se considere conveniente.
Véase modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.
¿El contrato tiene que tener una duración mínima?
Depende, si el contrato es inferior a 1 año, no existe un mínimo, eso si, se debe haber una razón clara que explique el por qué de ello. Por ejemplo, puede ser un contrato de veraneo, o hasta que entreguen al inquilino una vivienda que tiene contratada y en construcción, o un desplazamiento temporal de un empleado, un curso universitario de un estudiante o cualquier otra razón lógica para hacer contratos con duración inferior a un año.
En los contratos superiores a 1 año, aunque ambas partes pueden establecer libremente la duración del contrato, sí que es cierto que si este plazo fuera inferior a 5 años, cuando cada años llegue la fecha de vencimiento se irá prorrogando obligatoriamente por plazos anuales, hasta ese mínimo de 5 años. A no ser que el inquilino manifieste con un mínimo de antelación de 30 días su intención de abandonar el piso antes de que se cumpla ese plazo.
¿Hay alguna forma de evitar la obligación de alquilarlo por 5 años?
La única forma de que el propietario no se vea obligado a prorrogar el plazo hasta ese máximo de 5 años, es si en el contrato se indica que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de ese tiempo.
¿Qué opciones hay una vez que se cumplan esos 5 años de plazo máximo de alquiler?
Una vez transcurridos esos 5 años, el propietario o arrendador podrá negarse a la renovación del contrato. Aunque para ello, deberá avisar al inquilino con al menos un mes de antelación.
En el caso de que no avisara al inquilino en ese plazo, automáticamente se prorrogaría el contrato de alquiler por otros 3 años más, a no ser que el inquilino desee abandonar el piso antes.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En cualquier caso, el propietario no podría negarse a esta prórroga.
¿Qué fianza hay que depositar a la hora de alquilar una vivienda?
El inquilino está obligado en el momento de la firma del contrato, a realizar el pago de una fianza equivalente al menos a una mensualidad de la renta.
Esta fianza servirá como garantía ante posibles desperfectos que el inquilino cause en la vivienda y que no correspondan a un uso normal y habitual de la misma.
¿Cuándo se devolverá la fianza?
El propietario o arrendador tendrá un plazo de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda, para devolver la finaza al inquilino, descontando de la misma los gastos de las reparaciones en el caso de que hubiese algún desperfecto.
Si no se devolviera en este plazo, el inquilino podrá reclamarla incluyendo además los intereses que en esa demora se hubieran generado.
Esta fianza no podrá utilizarse como pago de alguna de las cuotas mensuales y podrá ser actualizada una vez pasados los primeros 5 años de duración del contrato.
Sobre la renta de la vivienda:
- La renta es la cantidad que el inquilino abonará al arrendador como pago del alquiler de la vivienda.
- A no ser que se pacte otra cosa, deberá ser mensual, y el pago deberá realizarse dentro de los primeros 7 días de cada mes.
- El pago se podrá realizar como acuerden ambas partes: por transferencia, domiciliación bancaria, ingreso en cuenta, etc.
- El arrendador deberá entregar al inquilino un recibo o justificante del pago de la renta, salvo que el pago esté ya acreditado por el banco, como en los casos de transferencia o ingreso en cuenta, por ejemplo.
- En los primeros 5 años de alquiler, la renta se podrá actualizar anualmente según el IPC (Indice de Precios al Consumo) anual, que se publica en el Instituto Nacional de Estadística, subiendo o bajando la misma según éste índice.
- Para actualizar la renta se multiplicará el importe de la misma por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en que se celebró el contrato. Por ejemplo: si el contrato de arrendamiento se firmó en el mes de Abril del año 2005, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 2006, multiplicando su importe por el IPC correspondiente al mes de marzo de 2005;
- Ambas partes están obligadas mantener este sistema de actualización durante los primeros 5 años. A partir de esa fecha se actualizará según lo pactado, aunque normalmente se seguirá haciendo según el IPC.
- Se exigirá el pago al inquilino de esta renta actualizada a partir del mes siguiente en que el arrendador le comunique el importe actualizado.
¿Quién tiene que pagar los gastos?
Salvo que se pacte expresamente de otra forma diferente en contrato:
- Los gastos generales derivados del uso habitual del inmueble, tales como las cuotas de la Comunidad de propietarios, piscina, garaje, etc., serán por cuenta del propietario o arrendador.
- Lo referente a los gastos en servicios individuales que el inquilino utiliza de forma personal, denominados cantidades asimiladas a la renta, tales como los recibos del agua, gas, electricidad, teléfono, serán abonados por él mismo.
¿En qué casos podría rescindir el contrato el propietario o arrendador?
Una vez transcurrido el plazo del contrato. Si este plazo de pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tendría derecho a continuar en la vivienda hasta cumplir ese plazo, si que el arrendador pueda oponerse.
Por otro lado, tanto arrendador como arrendatario podrán rescindir el contrato en el caso de que se incumplan las condiciones que se hubieran especificado en el mismo. Por ejemplo en los siguientes casos:
- Impago de la fianza o de la renta
- Realizar obras sin consentimiento del propietario.
- Realizar en la vivienda actividades ilícitas, molestas, insalubres o peligrosas.
- En el caso de subarriendar la vivienda o cederla a una tercera persona sin consentimiento del propietario.
- Causas daños en la vivienda intencionadamente.
- O cuando la vivienda deje de ser primera vivienda del inquilino.
- Por causas de fuerza mayor en las que la vivienda sufra daños de consideración sin que sea responsable el propietario (por ejemplo un terremoto, incendio, etc), así como por la declaración de ruina por la administración competente.
¿En qué casos podría rescindir el contrato el inquilino o arrendatario?
El inquilino podrá resolver el contrato si el propietario no cumpliera lo siguiente:
- No realiza las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en un correcto estado de conservación y habitabilidad.
- Perturba al arrendatario en la utilización de la vivienda.
- Reclamaciones por impago y solicitud de extinción de contrato.
- Se tramitarán por juicio verbal en los siguientes casos.
- Reclamaciones por impago de la renta, independientemente de la cantidad que se reclame.
- Cuando se solicite el desalojo de la vivienda o desahucio por impago de las rentas.
- Cuando se solicite la extinción del contrato por incumplimiento del plazo de duración del mismo.
- El resto de litigios judiciales en temas relacionados con el contrato de alquiler (incremento de la renta, duración del contrato, devolución fianza, etc.) se tramitan mediante procedimiento civil ordinario.
Como excepción, y siempre que la cantidad reclamada no supere los 30.050,61€, el propietario o arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.
Si el inquilino pagara la deuda al propietario o arrendador o consignara notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las adeudadas hasta ese momento, el juicio por desahucio por falta de pago de las rentas podría archivarse y se enerva o detiene por tanto la demanda por desahucio.
Sin embargo, si el inquilino ya hubiese hecho uso de esta posibilidad de enervar la demanda de desahucio anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente, es decir, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc. con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.
¿Qué ley regula todo lo referente a los derechos y obligaciones en los alquileres de viviendas?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula todos los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de Enero de 1995.
Sin embargo, esta ley no es de aplicación en los siguientes casos:
- a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.)
- ni a las viviendas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En estos dos casos ambas partes son libres para acordar todos los términos del contrato.
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buenos días necesito saber q pasa cuando eI arrendatario faIIese si se pierde eI c0ntrat0 gracias
Sí, se puede perder el contrato si los herederos así lo deciden.
Salu2.
Holas, mi consulta es la siguiente; el próximo día 12 de septiembre me traslado a una nueva casa, pero me han dicho unos amigos que a lo mejor los nuevos caseros me quieren hacer pagar el mes de septiembre entero, cuando lo lógico es que les pague la parte proporcional , es decir solo 18 días. Yo ya les he dejado 250 euros como señal. Además, a mi me han descontado de la fianza del apartamento que abandono los 12 días que he estado del mes de septiembre. Que opináis? Muchas gracias.
Efectivamente, sólo te puede cobrar la parte porporcional de los días de septiembre.
Salu2.
Buenos días, mi consulta es la siguiente. Tengo un contrato de alquiler de vivienda donde se especifica claramente que la duración del contrato pactada por ambas partes será de un año prorrogable si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. Me gustaría saber si esa cláusula está por encima de la Ley de arrendamientos urbanos a la que estaría sujeto el contrato y que establece que la duración mínima es de 5 años. Ya que no quiero renovar una vez transcurrido el primer año de contrato. Los motivos no son que vaya a destinar el uso de la vivienda a uso familiar.
Gracias (soy el propietario).
Los propietarios están atados de manos… si el contrato es superior a 12 meses, el inquilino tiene el derecho de prórroga automática hasta un mínimo de 5 años salvo las excepciones detalladas en el artículo.
Salu2.
Cuando dices superior quieres decir igual o superior o solamente superior? No sirve de nada haber incluido una clausula que recoja que ambas partes deben estar de acuerdo en la renovación?
Gracias.
Igual o superior.
Por ley él podría solicitar la prórroga… pero supongo que si lo negociáis.
Salu2.
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente.En los próximos días voy a a alquilar un piso nuevo,en la que la promotora del inmueble me exige que le firme 23 pagares en concepto de pago de alquiler con una duración de dos años,es legal??? Y otra consulta es que me ha indicado que los servicios de agua,luz y gas los tengo que dar de alta yo,reembolsandome despues ellos los gastos originados.
Saludos
Ellos pueden exigir dentro de lo que cabe lo que quieran, otro tema es que si tú quieres aceptarlo… y si no lo quieres aceptar, puede no alquilartelo.
Salu2.
Hola, buenas tardes.Mi consulta es la siguente: tengo un contrato de alquiler que formalicé en marzo de 2011. Pago 750 € por un piso, donde además se incluye trastero, garaje y zonas comunes (piscina , jardines y cancha de pádel). Todo esto se especifica claramente en el contrato. El tema es el siguiente: por problemas entre tres comunidades, que son las que disfrutan de estas instalaciones, desde el 1 de julio hasta el dia de hoy (casi tres meses) no puedo hacer uso de esas instalaciones. La piscina la han ensuciar y han vaciado el agua; y la cancha y jardines están prescintados. Le comuniqué esto al propietario desde julio y quedó en que me enviaría copia del Acta de reunión de comuneros, en la que se decidió clausurar las zonas comunes. A dia de hoy no me ha dado respuesta. Todo el mundo me dice que me tiene que bajar el alquiler; y yo pienso lo mismo. ¿Cómo voy a seguir pagando 750€ por algo que alquilé y no lo disfruto? El propietario está incumpliendo el contrato, yo no, puesto que pago religiosamente siempre antes del día 5 mi alquiler. ¿Qué debo hacer? ¿ La LAU me ampara? muchas gracias
Ufff, es un tema bastante complicado de resolver ya que realmente no está en mano del alquilador el abrir las instalaciones comúnes sino que depende de la comunidad de propietarios.
Creo que puedes intentar negociar una rebaja y si no lo consigue, podrías desistir del contrato… pero antes de hacer nada te recomendaría hablar con un abogado.
Salu2.
hola mi pregunta es se puede marchar de un piso de alquiler antes de finalizar el contrato de un año aunque el contrato firmado no conste que haya que estar el año entero tendría alguna consecuencia.Gracias.
Podrías pedir cancelar el contratato con 30 días de antelación.
También depende de la cantidad de fianza que hayas dejado… ya que eso es lo que se quedaría el dueño si incumples el contrato y es muy raro que te vaya a demandar judicialmente.
Salu2.
dices ke tengo k avisar con 30 días de antelacion, pero prometió traer un somier,duermo con el colchón en el suelo, y no tengo cocina, estoy a la espera de ke lo traiga.?no le puedo reclamar nada?
Si no te está dando lo prometido podrías resolver el contrato.
Lo malo sería cómo reclamar lo entregado como fianza. Si el dueño no accede a devolvertelo, tendrás que reclamarlo judicialmente y te aseguro que es un proceso bastante largo.
Lo mejor es que intentes negociar con el dueño para resolver todos estos problemas.
Salu2
hola desde marzo de 2011 vivo en una vivienda de alquiler en un pueblo de jaén…el contrato lo hicimos para dos años…la cuestion actualmente es que me gustaría rescindir el arrendamiento. La vivienda está bien pero considero que por el precio que pago, (500 euros/mes)tiene carencias importantes que he descubierto haciendo uso de la vivienda, por ejemplo, el colchon de la cama está en muy mal estado y el aislamiento de los cierres de las ventanas no estan bien por lo que temo que este invierno sea una casa muy fria.
Qué consecuencias legales podría tener el imcumplimiento del contrato?
Pagué una fianza de un mes…¿todo se resolvería quedandose el propietario con la fianza o tendria otras consecuencias legales?. En el contrato de arrendamiento no se especifica esta posibilidad. añadiendo que «todo lo que no se exprese en el contrato se resolverá atendiendo a la ley de arrendamiento»
Gracias
Puedes pedir la finalización del contrato con un preaviso de 30 días de antelación.
No pagues desde el momento del aviso, y que cobre el mes pendiente de la fianza.
Salu2.
Hola
Vivo en un piso de alquiler y se ha estropeado la caldera.
La proprietaria me ha mandado un lampista amigo de ella y ha dicho que la caldera es un dezastre se tiene que cambiar.
La caldera vale 400 euros la propietaria cuando ha oido ha dicho que no tiene dinero y que tengo que pagar yo ,porque hace 3 años cuando he alquilado el piso la caldera era buena,yo tampoco no tengo dinero, tengo una ajuda de 426 euros por victima de violencia domestica y tengo 2 hijos a cargo.
La caldera lo tiene que pagar la dueña de la vivienda. Si no accede a hacerlo, puedes resolver el contrato.
Salu2.