Alquiler vivienda: consideraciones a tener en cuenta, contrato de alquiler

Antes de alquilar una vivienda, conviene fijar en el contrato todas condiciones respecto al plazo, fianza, gastos del inmueble, pago de la renta y demás cláusulas. Así como conocer los derechos y obligaciones de inquilino y propietario y cómo se puede reclamar en caso de impago de la renta o de daños intencionados en la vivienda para evitar inconvenientes futuros.

¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler de una vivienda?

En el contrato de alquiler de una vivienda deberán figurar los siguientes datos:

• Identidad del propietario o arrendador y del inquilino

• Ubicación y descripción del inmueble que se arrienda.

• Duración del contrato,

• Fianza entregada y Renta

• Cualquier otra cláusula que se considere conveniente.

Véase modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.

¿El contrato tiene que tener una duración mínima?

Depende, si el contrato es inferior a 1 año, no existe un mínimo, eso si, se debe haber una razón clara que explique el por qué de ello. Por ejemplo, puede ser un contrato de veraneo, o hasta que entreguen al inquilino una vivienda que tiene contratada y en construcción, o un desplazamiento temporal de un empleado, un curso universitario de un estudiante o cualquier otra razón lógica para hacer contratos con duración inferior a un año.

En los contratos superiores a 1 año, aunque ambas partes pueden establecer libremente la duración del contrato, sí que es cierto que si este plazo fuera inferior a 5 años, cuando cada años llegue la fecha de vencimiento se irá prorrogando obligatoriamente por plazos anuales, hasta ese mínimo de 5 años. A no ser que el inquilino manifieste con un mínimo de antelación de 30 días su intención de abandonar el piso antes de que se cumpla ese plazo.

¿Hay alguna forma de evitar la obligación de alquilarlo por 5 años?

La única forma de que el propietario no se vea obligado a prorrogar el plazo hasta ese máximo de 5 años, es si en el contrato se indica que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de ese tiempo.

¿Qué opciones hay una vez que se cumplan esos 5 años de plazo máximo de alquiler?

Una vez transcurridos esos 5 años, el propietario o arrendador podrá negarse a la renovación del contrato. Aunque para ello, deberá avisar al inquilino con al menos un mes de antelación.

En el caso de que no avisara al inquilino en ese plazo, automáticamente se prorrogaría el contrato de alquiler por otros 3 años más, a no ser que el inquilino desee abandonar el piso antes.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

En cualquier caso, el propietario no podría negarse a esta prórroga.

¿Qué fianza hay que depositar a la hora de alquilar una vivienda?

El inquilino está obligado en el momento de la firma del contrato, a realizar el pago de una fianza equivalente al menos a una mensualidad de la renta.

Esta fianza servirá como garantía ante posibles desperfectos que el inquilino cause en la vivienda y que no correspondan a un uso normal y habitual de la misma.

¿Cuándo se devolverá la fianza?

El propietario o arrendador tendrá un plazo de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda, para devolver la finaza al inquilino, descontando de la misma los gastos de las reparaciones en el caso de que hubiese algún desperfecto.

Si no se devolviera en este plazo, el inquilino podrá reclamarla incluyendo además los intereses que en esa demora se hubieran generado.

Esta fianza no podrá utilizarse como pago de alguna de las cuotas mensuales y podrá ser actualizada una vez pasados los primeros 5 años de duración del contrato.

Sobre la renta de la vivienda:

• La renta es la cantidad que el inquilino abonará al arrendador como pago del alquiler de la vivienda.

• A no ser que se pacte otra cosa, deberá ser mensual, y el pago deberá realizarse dentro de los primeros 7 días de cada mes.

• El pago se podrá realizar como acuerden ambas partes: por transferencia, domiciliación bancaria, ingreso en cuenta, etc.

• El arrendador deberá entregar al inquilino un recibo o justificante del pago de la renta, salvo que el pago esté ya acreditado por el banco, como en los casos de transferencia o ingreso en cuenta, por ejemplo.

• En los primeros 5 años de alquiler, la renta se podrá actualizar anualmente según el IPC (Indice de Precios al Consumo) anual, que se publica en el Instituto Nacional de Estadística, subiendo o bajando la misma según éste índice.

• Para actualizar la renta se multiplicará el importe de la misma por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en que se celebró el contrato. Por ejemplo: si el contrato de arrendamiento se firmó en el mes de Abril del año 2005, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 2006, multiplicando su importe por el IPC correspondiente al mes de marzo de 2005;

• Ambas partes están obligadas mantener este sistema de actualización durante los primeros 5 años. A partir de esa fecha se actualizará según lo pactado, aunque normalmente se seguirá haciendo según el IPC.

• Se exigirá el pago al inquilino de esta renta actualizada a partir del mes siguiente en que el arrendador le comunique el importe actualizado.

¿Quién tiene que pagar los gastos?

Salvo que se pacte expresamente de otra forma diferente en contrato:

• Los gastos generales derivados del uso habitual del inmueble, tales como las cuotas de la Comunidad de propietarios, piscina, garaje, etc., serán por cuenta del propietario o arrendador.

• Lo referente a los gastos en servicios individuales que el inquilino utiliza de forma personal, denominados cantidades asimiladas a la renta, tales como los recibos del agua, gas, electricidad, teléfono, serán abonados por él mismo.

¿En qué casos podría rescindir el contrato el propietario o arrendador?

Una vez transcurrido el plazo del contrato. Si este plazo de pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tendría derecho a continuar en la vivienda hasta cumplir ese plazo, si que el arrendador pueda oponerse.

Por otro lado, tanto arrendador como arrendatario podrán rescindir el contrato en el caso de que se incumplan las condiciones que se hubieran especificado en el mismo. Por ejemplo en los siguientes casos:

• Impago de la fianza o de la renta

• Realizar obras sin consentimiento del propietario.

• Realizar en la vivienda actividades ilícitas, molestas, insalubres o peligrosas.

• En el caso de subarriendar la vivienda o cederla a una tercera persona sin consentimiento del propietario.

• Causas daños en la vivienda intencionadamente.

• O cuando la vivienda deje de ser primera vivienda del inquilino.

• Por causas de fuerza mayor en las que la vivienda sufra daños de consideración sin que sea responsable el propietario (por ejemplo un terremoto, incendio, etc), así como por la declaración de ruina por la administración competente.

¿En qué casos podría rescindir el contrato el inquilino o arrendatario?

El inquilino podrá resolver el contrato si el propietario no cumpliera lo siguiente:

• No realiza las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en un correcto estado de conservación y habitabilidad.

• Perturba al arrendatario en la utilización de la vivienda.

• Reclamaciones por impago y solicitud de extinción de contrato.

• Se tramitarán por juicio verbal en los siguientes casos.

• Reclamaciones por impago de la renta, independientemente de la cantidad que se reclame.

• Cuando se solicite el desalojo de la vivienda o desahucio por impago de las rentas.

• Cuando se solicite la extinción del contrato por incumplimiento del plazo de duración del mismo.

• El resto de litigios judiciales en temas relacionados con el contrato de alquiler (incremento de la renta, duración del contrato, devolución fianza, etc.) se tramitan  mediante procedimiento civil ordinario.

Como excepción, y siempre que la cantidad reclamada no supere los 30.050,61€,  el propietario o arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.

Si el inquilino pagara la deuda al propietario o arrendador o consignara notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las adeudadas hasta ese momento, el juicio por desahucio por falta de pago de las rentas podría archivarse y se enerva o detiene por tanto la demanda por desahucio.

Sin embargo, si el inquilino ya hubiese hecho uso de esta posibilidad de enervar la demanda de desahucio anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente, es decir, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc. con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.

¿Qué ley regula todo lo referente a los derechos y obligaciones en los alquileres de viviendas?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula todos los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de Enero de 1995.

Sin embargo, esta ley no es de aplicación en los siguientes casos:

• a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.)

• ni a las viviendas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En estos dos casos ambas partes son libres para acordar todos los términos del contrato.

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