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18 de mayo de 2011

Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas, pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a los gastos de “dividir” la vivienda o atribuirlo a uno de los cónyuges.

En estos casos hay que hacer 2 cosas:

  • Cambiar la titularidad de la vivienda.
  • Cambiar la titularidad del préstamo hipotecario si se tiene.

En ambas operaciones conlleva unos gastos importantes especialmente si la vivienda es de recién adquisición, en tal caso se podría tomar 3 decisiones:

  • Vender la vivienda a un tercero: cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, pero muy complicada en la situación coyuntural actual.
  • Proceder a la extinción del condominio: es decir, “vender” la mitad de la vivienda al otro que se quedará con el 100% de la misma.

La opción más viable es la extinción del condominio.

¿Qué es la extinción del condominio?

Consiste en traspasar el 50% de la titularidad de la vivienda de uno de los cónyuges al otro.

La extinción de condominio se ha de hacer en la notaría y los gastos de dicha extinción es a parte del coste notaria sólo hemos de pagar los impuestos de AJD (1%) ahorrándonos el ITP que es del 7% que habría que pagar en el caso de una compra venta (artículo 7.2.B) del TRLITPAJD.).

¿Y qué pasa con la hipoteca?

Efectivamente no hemos de olvidar de la hipoteca, ya que aunque hagamos la extinción de condominio que es simplemente adjudicar el 100% de la vivienda a uno de los cónyuges, el préstamo hipotecario sigue siendo de los dos:

  • Ambos tienen que hacer frente a la hipoteca.
  • Ambos tienen que avalar con sus bienes en caso de impago de las cuotas.

De hecho, incluso si uno de los cónyuges accede a pagar la hipoteca, el otro sigue saliendo perjudicado:

  • Sigue figurando en CIRBE que tiene un préstamo hipotecario y tendrá más dificultades para acceder a una nueva en el caso de que quiera comprar una nueva vivienda.
  • Sigue siendo titular de la hipoteca y en caso de impago tiene que hacer frente al mismo.

¿Qué concluimos?

Separación de condominio, sí, pero también con cambio de la escritura de la hipoteca asignando como titular el cónyuge que se quede con el 100% de la vivienda.

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170 comments to Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

  • pedro j

    buenas noches quiero quedarme con un piso que tenemos en herencia mi hermano y yo nos han indicado que por extinción de condominio nos sale mas económico de cara a hacienda ,pero quiero saber quien paga los gastos de notaria de hacer la escritura y tramites de esta , los gastos de a hcienda que creo que en mi comunidad es 1.5 % y los gastos de registro de esta propiedad

    • Los gastos derivado de la disolución de condominio lo tiene que hacerse cargo el que se queda con el bien. El coste es de 1,5% de impuestos de actos jurídicos, además hay que pagar notaría y gestoría.

      El tema de herencia es a parte y depende de varios factores y exenciones autonómicas.

      Salu2.

  • Mirian

    Buenas tardes, después de “bichear” por Internet he concluido que la mejor opción en mi caso sería la extinción de condominio, pero me quedan algunas dudas que quizás me puedan resolver. La primera, después de comprobar que en mi comunidad autónoma (Andalucía) se aplica el 1’5%, es si ese porcentaje se aplica al total del valor por el que se compró la vivienda o sólo al 50% de la parte que se vende al otro 50%. Además, he leído que en el caso de que el total pagado por la vivienda no supere los 130000 € y que el sujeto pasivo sea menor de 35 años, el porcentaje se reduce a un 0’3%…¿es eso cierto? Por otro lado quería aclararme cuáles son los gastos que derivan de la extinción de condominio, a parte del impuesto AJD, sé que también lógicamente los gastos de notaría, registro…y he leído además que habría que pagar una plusvalía al ayuntamiento, pero ¿como se calcula el valor de la plusvalía a pagar? Gracias.

    • 1. Sólo la parte que se “vende”.

      2. Eso depende de cada comunidad. Lo que hay que pagar el IAJD, al tipo que tenga fijado y en las condiciones que indique en cada comunidad autónoma.

      3. Notario, el registro y gestoría entorno a unos 500€.

      4. La plusvalía municipal dpende del valor catastral y de los años que haya pasado de la anterior transmisión. Lógicamente es del 50%. Además del tipo impositivo que depende de cada ayuntamiento por cada año.

      Salu2.

  • Mirian

    Se me ha olvidado aclarar que no hay hipoteca de por medio. Gracias de nuevo.

  • Albert

    Hola, compré mi piso con mi pareja al 50% en 2008. Nos separamos e hicimos una extincion de condominio en 2011 (el banco nunca puso trabas en quedarme el prestamo hiopotecario), y cuando fuimos a hacerlo me perdieron documentacion incluyendo las escrituras de la extincion de condominio, con lo cual se retrasaron la escritura hipotecaria a mi favor hasta febrero de 2013.DOS PREGUNTAS
    1. debido al cambio de legislacion… puedo hacer la reclamacion de la desgracion del 100%? (ya que todos estos años he estado desgravandome el 50 debido a la incopetencia del banco porque pasa mal la informacion)es que no se a que se acojen si a la extincion de condominio (2011) o a la escritura hipotecaria (2013)
    2. a fecha de hoy (julio de 2017) mi ex sigue estando en el prestamo hipootecario,(NO EN LA CUENTA, EN EL PRESTAMO) he echo reckamaciones al banco, etc… que mas podria hacer? se que el problema lo tiene ella cara a cuando vaya a pedir un prestamo, que le saldra que tiene una hipoteca cuando no es así, pero se portó muy bien y es muy grave tantos años con el mismo error y no solucionan nada, pero a mi tambien me repercute en que comunican mal la informacion cara a hacienda, ya que comunican que tengo el 50% de prestamo cuando no es así.gracias

    • 1. La ley habla de cuando se adquirió la vivienda; la extinción se hizo en 2011, así que pienso que te podrías desgravar el 100% de la hipoteca.

      2. Lo malo es que tu ex figure en la hipoteca, pero si lo puedes explicar a Hacienda en caso de requerimiento, no creo que ponga grandes pegas.

      Salu2.

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