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18 de mayo de 2011

Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas, pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a los gastos de “dividir” la vivienda o atribuirlo a uno de los cónyuges.

En estos casos hay que hacer 2 cosas:

  • Cambiar la titularidad de la vivienda.
  • Cambiar la titularidad del préstamo hipotecario si se tiene.

En ambas operaciones conlleva unos gastos importantes especialmente si la vivienda es de recién adquisición, en tal caso se podría tomar 3 decisiones:

  • Vender la vivienda a un tercero: cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, pero muy complicada en la situación coyuntural actual.
  • Proceder a la extinción del condominio: es decir, “vender” la mitad de la vivienda al otro que se quedará con el 100% de la misma.

La opción más viable es la extinción del condominio.

¿Qué es la extinción del condominio?

Consiste en traspasar el 50% de la titularidad de la vivienda de uno de los cónyuges al otro.

La extinción de condominio se ha de hacer en la notaría y los gastos de dicha extinción es a parte del coste notaria sólo hemos de pagar los impuestos de AJD (1%) ahorrándonos el ITP que es del 7% que habría que pagar en el caso de una compra venta (artículo 7.2.B) del TRLITPAJD.).

¿Y qué pasa con la hipoteca?

Efectivamente no hemos de olvidar de la hipoteca, ya que aunque hagamos la extinción de condominio que es simplemente adjudicar el 100% de la vivienda a uno de los cónyuges, el préstamo hipotecario sigue siendo de los dos:

  • Ambos tienen que hacer frente a la hipoteca.
  • Ambos tienen que avalar con sus bienes en caso de impago de las cuotas.

De hecho, incluso si uno de los cónyuges accede a pagar la hipoteca, el otro sigue saliendo perjudicado:

  • Sigue figurando en CIRBE que tiene un préstamo hipotecario y tendrá más dificultades para acceder a una nueva en el caso de que quiera comprar una nueva vivienda.
  • Sigue siendo titular de la hipoteca y en caso de impago tiene que hacer frente al mismo.

¿Qué concluimos?

Separación de condominio, sí, pero también con cambio de la escritura de la hipoteca asignando como titular el cónyuge que se quede con el 100% de la vivienda.


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141 comments to Extinción de condominio, coste fiscal e hipotecario

  • jose luis

    Hola,el año pasado me divorcié de mutuo acuerdo, yo me quedé con el 50% de la vivienda de mi ex(estaba liquidada, no tenía Hipoteca)y a dicha ex le dí 125.000.
    Al Abogado le pagamos 1800 en concepto gastos tramitación divorcio y en el Registro Propiedad por poner la vivienda a mi nombre pagué 200.
    Preguntas:
    1ª He de pagar el 1% de AJD
    2ª Los 125.000 que le dí a mi ex por el 50% Vivienda, los
    puedo deducir o desgravar en alguna parte de la Declaración
    Renta 2012
    Muchas gracias por la atención

    • 1. Imagino que todos los impuestos ya se liquidó, puesto que según indicas ya se registró en el Registro de la Propiedad.

      2. El dinero pagado, lo puedes deducir si dicha vivienda es la habitual, pero claro, sólo te podrás deducir el máximo deducible: 9.040 euros.

      Salu2.

    • Reme

      ¡¡¡ Que suerte…una extinción de condominio de mutuo acuerdo. Quien suscribe llevo dos años de Juicios porque mi ex se dedica a ir de Juzgado en Juzgado como si fuera de plató en plató por las televisiones de turno. Afortunadamente y después de dos desastres de Abogados me topé con uno que me ha salvado la vida, ya que hemos ganado el Juicio en Primera y en la Audiencia con condena en costas para el contrario y la broma le van a suponer al subsodicho la friolera de 60.000 Euros, por no hacer caso de dicho popular que reza : QUE MÁS VALE UN MAL ACUERDO QUE UN BUEN PLEITO, en fin, es lo que hay….

      A todos aquellos que vayan a iniciar un proceso de este calado contraten a un Profesional experto en estas lides.

      Saludos cordiales

      reme1952@gmail.com

  • consue

    estoy casada en reg. separación de bienes pero nos vamos a separar, tenemos una vivienda adquirida en 2006 al 50%. Queremos hacer una extinción de condominio (yo me quedo la vivienda) sin modificar la hipoteca. Hasta ahora nos habiamos desgravado el 50% en declaración renta. Mi pregunta es si el año proximo 2014 si soy yo quien asume el gasto total de la hipoteca podré desgravarme el 100% o por el contrario sólo podré seguir desgravando el 50% ya que el otro 50 lo he “adquirido” en 2013 cuando esta desgravación no es posible aplicarla??

  • consue

    gracias (que olvide decirlo) y saludos

    • Atzumi

      Buenas,
      tengo la misma duda q tu para este año.
      ¿al final obtuviste respuesta?
      GRacias

  • Aba

    Hola, mi pregunta es la siguiente, hace 30 años nos casamos en bienes gananciales, y compramos un piso, pero por un problema con posibles herederos, hicimos separación de bienes, por lo tanto el piso está a mi nombre, escrituras y todo, pero ahora quisiera que la mitad fuera de nuevo de mi marido. Que tendría que hacer para que nos cueste lo menos posible. ¿Podría cambiar el régimen matrimonial en lugar de separación de bienes a régimen gananciales?y poner de nuevo el piso en regimen gananciales, o hacer una extinción de condominio?,no tenemos hipoteca, está totalmente pagado. Y cuanto nos podría costar. Somos de Vizcaya No tenemos hijos y trabajamos los dos. Muchísimas gracias por su respuesta. Un saludo

  • oscar sancho encinas

    hola.hace un año pedi la custodia compartida de mi hijo.me la concedieron,tenemos un piso totalmente pagado,el juez le da un plazo de un año para que decida lo quiere hacer con el piso,yo tengo mi piso.el abogado me cobra 1800e por el proceso.para poder llegar aun acuerdo con la otra parte,tengo que tramitarlo atraves del abogado,se supone que sera extincion de comdominio,se lo queda la otra parte,que me puede cobrar el abogado por el tramite telefonico con el abogado de la otra parte,y gestion de notario.¿puede llevarse un porcentaje del dinero que perciba de la otra parte?.sin aver acordado nada con el.

    • Los costes de abogado lo tienes que preguntar a él y lo que te incluye.

      Ten en cuenta que el piso al ser de los 2 hay que realizar una extinción de condominio. Si se lo queda tu ex, te tendrá que pagar tu parte, ¿no?

      Salu2.

  • Aurelio

    Hola,necesito que me aclaren una duda;les pongo en situación. Mi expareja y yo teniamos una casa con su correspondiente hipoteca. Al romper la relación, ella decidió quedarse con la casa y recurrimos para solucionarlo haciendo una extinción de condominio(de esto hace ya 6 años) pero yo pensé que ella se encargaría de realizar la subrogación de la hipoteca,pero no lo hizo. Y ahora que tenia intención de comprarme un piso, al ir a pedir el préstamo, se niegan y me piden que desaparezca de la hipoteca que tengo con ella. Tras hablarlo con el banco y tras muchas gestiones, el banco accedió a realizar una nueva hipoteca a mi expareja. Pero ahora ella me pide queme haga cargo yo de los gastos de su hipoteca (2100 euros)que ella no piensa pagar ni un céntimo, pues dice que al que le interesa es a mi. Ya superado lo más dificil que es que el banco acepte una nueva hipoteca.¿Puedo obligarla por medio de abogados, a que se haga cargo de la hipoteca de su casa y los gastos de gestión y notaria que conllevan?

    • Yo que tu pagaba esos gastos… porque ella no tiene porqué aceptar el cambio de titularidad de la hipoteca.

      Estás en una situación de inferioridad y te conviene pagar esos gastos para librarte de dicha hipoteca.

      Ten en cuenta que mientras estás como titular de dicha hipoteca, si tu ex deja de pagarlo, te podrían reclamar el dinero a ti, y embargarte los bienes.

      Salu2.

  • Laura

    Hola,
    Mi duda es la siguiente, tengo un piso escriturado a mi nombre pero en la hipoteca aparecen dos titulares, quiero modificar la hipoteca a una creciente y también sacar de la titularidad de la hipoteca a la otra persona y quedarme yo como titular.
    El banco lo ha solicitado pero me ha comentado que desde la central le han dicho que esto me supone un 21% del coste total del capital que se tendría que abonar a la agencia tributaria, me ha dicho que unos 30.000 euros más, el nuevo capital seria de 150.000 euros.
    Algo que me parece muy desorbitado y que evidentemente me echa para atrás totalmente.
    Pero la persona del banco no lo sabía previamente, lo que me hace sospechar si puede ser verdad…
    Alguien me puede informar más sobre este tema, y de los impuestos que me cobrarían.
    El gasto del notario ya esta asumido.
    Muchas gracias.

    • ¿En concepto de qué tienes que pagar a hacienda?

      Una cosa es que el banco rechace sacar al segundo titular porque pierde garantías, y otra es que tengas que pagar esa cantidad a Hacienda.

      Acude a una asesoría fiscal y prenguta por las repercusiones de sacar a una persona como titular de una hipoteca desde el punto fiscal. Yo creo que no hay ninguna, pero bueno.

  • Alvaro

    Buenas tardes,estoy divorciado y tengo un piso en propiedad al 50 por ciento con mi ex-mujer, no tiene hipoteca, ahora me plantea una exticion de condominio y que le ceda mi parte a ella. Me gustaria saber que gastos ocasiona y si a mi me repercute en algo para la declaracion de la renta del siguiente año. Un saludo y gracias anticipadas

    • CastedoYLeal (CYLA)

      Estimado Álvaro,

      De tu consulta se deduce que compartes la propiedad del piso al 50% con tu exmujer, y que vuestra intención es que la vivienda se la quede uno de vosotros, en este caso ella.

      Aunque para buscar la solución tributariamente más económica, es necesario conocer los detalles, en cuanto a tu pregunta directa: los gastos, a grandes rasgos serían los siguientes:

      - Al tener que realizarse mediante escritura pública serían siempre de Notario, Registro, Gestión y Hacienda. Los gastos de Notario y Registro, dependerán del valor que deis a la vivienda, y el importe de Hacienda dependerá de cómo se plantee la operación (extinción de condominio o donación).

      - En la renta del año próximo ambas partes deberán incluir la modificación de la titularidad de la vivienda, e informar de las consecuencias en su patrimonio en función de la operación jurídica formulada (extinción de condominio o donación)

      Ahora bien, en tu planteamiento hablas de 2 operaciones diferentes:
      - Por un lado, planteas una extinción de condominio: que consiste en que la vivienda se la quede uno de los ya titulares a cambio del valor que le corresponde, es decir, existiendo contraprestación. Se formaliza en escritura pública y le corresponde el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el valor que deis a la vivienda.

      - Por otro lado, planteas el ‘cederle’ a ella tu mitad, que sería una donación. También se formaliza en escritura pública pero le corresponde el pago del Impuesto de Donaciones, y no hay contraprestación.

      Como te indicaba al principio siempre es importante conocer todos los detalles para buscar la solución más económica para las partes. Es importante saber si estuvisteis casados en gananciales o en separación de bienes, pues si hubierais estado casados en gananciales cabía la posibilidad de haberos adjudicado la vivienda en la propia sentencia de divorcio, o en incluso que en la sentencia se recogiera que la sociedad de gananciales quedaba pendiente de liquidación, pudiendo ahora liquidarla para adjudicaros la casa uno de vosotros incurriendo en menos gastos.

      Te invito a que te metas en nuestra web y te pongas en contacto con nosotros si necesitas más información.

      Recibe un cordial saludo.

      http://www.castedoyleal.com
      @: castedoyleal@gmail.com

    • Supone una venta, así que si obtienes plusvalía, tendrás que pagar impuestos.

      Saludos.

  • valentina

    si puede vender o regalar piso hipotecado mi marido a su mujer (a mi) o cambiar titular por nombre mujer si tenemos con marido cuenta bancaria juntos y vivimos en esta casa hipotecada y necesitamos cambiar nombre del titular del este piso para nombre de mujer…marido es jubilado y mujer no trabaja

  • javier

    Buenos días.
    Mi pareja y yo nos vamos a separar. Ella me va a vender su mitad del piso mediante una extinción de condominio y yo voy a negociar con el banco para asumir el 100% de la hipoteca. Lógicamente el banco va a querer modificar las condiciones del préstamo. Es una vivienda adquirida en 2003. Si decido subrogar la hipoteca con otra entidad que me diera mejores condiciones perdería las desgravaciones fiscales?.

    Gracias

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