Durante el primer trimestre de 2010 se ejecutaron 27.561 embargos, una de las cifras más elevadas desde el comienzo de la crisis en el sector inmobiliario.
Como posibles inversores o compradores de vivienda, se puede aprovechar de esta situación y adquirir una vivienda mediante subasta públicas con descuentos de hasta el 70%.
En este artículo vamos a responder algunas de las preguntas frecuentes relativos a las subastas judiciales, para tener las cosas claras si nos decidimos emprender la aventura de comprar nuestra casa mediante este sistema.
¿Qué es una subasta Judicial?
Es un acto celebrado en un procedimiento judicial con la finalidad de obtener dinero para pagar la deuda reconocida judicialmente a favor del acreedor, vendiendo para ello los bienes embargados o hipotecados del deudor.
Estas subastas pueden incluir distintos tipos de bienes.
- Bienes inmuebles: viviendas, garajes, solares, etc.
- Bienes muebles: maquinaria, mobiliario, etc.
- Vehículos: turismos, vehículos industriales, y otros vehículos.
¿Qué requisitos he de cumplir para participar en una subasta?
Los requisitos para participar en una subasta son:
- Ser mayor de edad.
- No estar inhabilitado por resolución judicial.
- No incurrir en las incompatibilidades que determina el Código Civil.
- Realizar previamente la consignación o depósito, que una cantidad de dinero entregado a cuenta para el pago del bien en caso de adquisición o se devolverá en caso contrario.
¿Como pueden intervenir los postores en una subasta?
En una subasta, se puede intervenir de dos manera distintas:
- Presencialmente, es decir mediante su asistencia al acto de la subasta.
- Por sobre cerrado, presentándolo antes del acto de la subasta, mediante un escrito en el que se hará constar que se adjunta el sobre cerrado en el que se indica el precio ofrecido, y acompañándose el resguardo de haber realizado el ingreso del depósito para tomar parte en la subasta en la cuenta corriente de la que es titular el órgano judicial que realiza la subasta, o el aval bancario correspondiente. En escrito deberá hacerse constar que conoce las condiciones generales y particulares de la subasta.
- También existen subastas electrónicas, cuyo servicio lo proporciona el propio ministerio de justicia
La participación en una subasta judicial es gratuita.
¿Cual es el precio inicial o «de salida» de un bien a subastar?
Tanto si el bien en mueble como inmueble, la subasta judicial se inicia desde cero euros.
¿Cuándo se devuelve el depósito a los postores no rematantes?
La devolución íntegra de los depósitos se realizará en los días siguientes a la celebración de la subasta cuando se haya dictado la resolución aprobando el remate.
Cabe la posibilidad de no devolución del depósito a los interesados que así lo soliciten a efecto de poder optar al bien por el precio que ofrecieron si el rematante no paga el resto del precio dentro del plazo legal –supuesto de “quiebra” de subasta.
¿Cuando se paga el resto del remate?
Se realizará, de ser bienes inmuebles, en los 20 días siguientes al día que indique el Juzgado (o diez días se si trata de bienes muebles). Cabe la posibilidad de solicitar hipoteca para el pago de dicho resto del precio, situación que deberá anunciar el postor en la subasta, y que suspenderá el transcurso del plazo para abonar el resto.
¿Que ocurre si hay inquilinos en la vivienda?
En el edicto de subasta debe constar la situación posesoria del bien, caso de ser conocida por el Juzgado, es decir si existen o no inquilinos y si los mismos tienen derecho o no a seguir ocupando la vivienda. Los arrendamientos pueden constar inscritos en el Registro de la Propiedad. En cuanto a la posible duración del contrato de arrendamiento hay que estar a lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Qué ocurre si existen deudas pendientes a la comunidad de propietarios o salarios pendientes?.
- Si existen deudas a la comunidad de propietarios, el comprador del inmueble se responsabiliza de los gastos producidos en el año que tenga lugar la compra, así como los correspondientes al año anterior.
- Si existen créditos salariales, hay que tener en cuenta que los créditos salariales de los últimos 30 días de trabajo, siempre que no superen el doble del salario mínimo interprofesional gozan de preferencia sobre cualquier otro título. También los créditos salariales respecto de los bienes elaborados por los propios trabajadores mientras sean propiedad o estén en posesión del empresario.
¿Qué sucede con las cargas que están inscritas en el Registro como posteriores a la del bien ejecutado?
A petición del comprador, dichas cargas serán borradas mediante un mandamiento que expedirá el Juzgado y que deberá presentar el comprador ante el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien.
¿Qué sucede con las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad como anteriores a la del bien ejecutado?
Seguirán subsistentes y no habrá modificación alguna en ellas.
¿Hay escritura de compraventa al celebrarse una subasta judicial?
No hay escritura de compraventa. El Juzgado dicta una resolución judicial aprobando la compra realizada en la subasta judicial, que tiene el valor de documento público, y que deberá ser inscrita, como si de una escritura se tratara, en el Registro de la Propiedad correspondiente, liquidando previamente el impuesto oportuno.
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Fuente: Decanato de los Juzgados de Valencia
cuando en el judgado te dan los papeles de que te dan diez dias para pagar sino va a subasta es que ya esta hecho el juicio o despues de los 10 dias se va ha juicio y hay alguna posivilidad de que haiga dacion en pago?
quanto tiempo te dan para dejar el piso desde esta notificacion?
Sí, ya ha sido el juicio y ahora están en proceso de ejecución de la sentencia.
Te notificarán cuando te tienes que abandonar tu vivienda.
Salu2.
mi casa ha sido subastada y se la ha adjudicado el banco.Me han ofrecido comprarla,hay posibilidad de poder venderla y asi liquidar la deuda con el banco o alguna forma de que el bnco lo permita?
¿? Si te han quitado la vivienda por impago de la hipoteca, ¿Cómo vas a comprarlo de nuevo?
Seguramente sigas debiendo dinero a pesar de habértelo embargado, y subastado.
El precio de la subaste «se te entrega a ti» (que lógicamente no ves un duro) porque automáticamente se utiliza para pagar a tus acreedores.
Si con ese dinero no llega a pagar la deuda, sigues debiendo dinero.
Queremos vender la casa de mis abuelos en un pueblo de Extremadura,pero no hemos encontrado escrituras.Imagino q. debo llamar al registro de la propiedad y averiguar si existen.En el caso de q. no existieran hay q. hacerla para poder venderla ? y cuanto seria el coste aproximado ? el recibo del IBI está al corriente ( 43.80 Euros ) y el valor catastral es de 13.834 Euros.De los 5 hijos herederos,han fallecido 3,la decision de venderla es exclusiva de los 2 hijos q. viven ? o tb tienen voz y voto los hijos de los fallecidos ? Quien hereda los 2 hijos vivos,o tb hay q. incluir a los hijos de los fallecidos ?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo cordial.
Acude a una Notaría, allí te harán todas las gestiones.
Primero habría que poner la vivienda a nombre de los herederos y después se puede proceder a su venta.
Salu2.
Gracias,pero sigo con la duda. Quienes son los herederos ?
Mis abuelos tenian 5 hijos,3 han fallecido.Los herederos son los 2 q. siguen vivos o tb los hijos de los 3 fallecidos ?
El precio de hacer escritura es muy elevado ? Es una casa vieja en un pueblo pequeño de Extremadura, el valor catastarl es de : 13.834 Euros y ei IBI de 43.80 Euros.
Gracias de nuevo y salud.
Son todos los hijos y si éstos han fallecidos sus hijos.
Vete a una notaría, allí te indicarán todo.
Hola me ofrecen una vivienda que ha sido embargada y adjudicada, puede el adjudicatario vender o traspasar esa adjudicación, sin que el tenga que pagar su itp correspondiente, ¿cómo se podría hacer de forma que tan solo se tuviera que pagar los impuestos una sola vez?
Contrata a un abogado, o acude a una notaría… yo creo que es posible.
Salu2.
Hola, he alquilado una casa en un pueblo y, al irnos a empadronar, nos dice el secretario del pueblo q dicha casa sale a subasta en diciembre. En nuestro contrato firmado por una empresa de Madrid, tiene una duracion de un año, prorrogable a cinco.Orientame un poko x donde empiezo, grx.
Los nuevos dueños se tendrán que ponerse en contacto contigo para seguir con el contrato, o rescindirlo pero te tendrán que indemnizar.
Salu2
hola queria saber que devo hacer para comprar una vivienda barata en subasta desde valencia en sevilla me busco un abogado
Es una opción o tú mismo.
Salu2.
Hola buenas.
Tengo varias preguntas en base a las subasta judicial.
-Si accedo a la puja de un inmueble y gano, ¿ en cuanto tiempo debo pagar el resto ( en los 20 días siguientes al día que indique el Juzgado) pone en el articulo. Pero mas o menos cuantos dias son del dia de la subasta ?
-¿El dia del pago del resto ya se firma el documento judicial de adjudicacion para su inscripcion Registro de la Propiedad para el pago de las tasas o seria otra citacion?
-¿ En el momento que gano la puja ya puedo entrar en la vivienda o debo esperar?
-¿ Puedo ganar la subasta y ceder mis derechos antes de firmar la adjudicacion?
AGRADEZCO SUS RESPUESTAS DE ANTEMANO.
NO soy muy conocedor de las subastas judiciales, pero intentaré con la lógica responderte:
1. Dispones de 20 días desde el día que te adjudican la vivienda en subasta.
2. El día de pago ya debería de figurar en la adjudicación.
3. No, puedes entrar a vivir el día que se escriture la vivienda a tu nombre.
4. Imagino que sí.
Salu2.
Hola. Tengo alquilado una vivienda en Toledo y ahora me he enterado que esta embargada, el banco me dice que tengo que marcharme tengo derecho a seguir en la vivienda
No te afecta.
Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado.
Dimos una señal de arras en un piso que nos deberían devolver la cantidad si lo vendían a un tercero ya que en su día renunciamos a la compra. Mi duda es que ahora el piso esta embargado y queríamos saber como formar parte de acreedores para que el juez tenga conocimiento de la demora existinte.
Tu contrato era con el dueño, pero éste no lo ha vendido, así que no tienes derecho a que te devuelvan el dinero entregado.
Salu2.